38: Plany Ogólne - koniec ery WZ?

Zatem dzisiaj odcinek o tym, czy Wasz projekt magazynu energii w ogóle będzie miał gdzie powstać i jaką ścieżką administracyjną tam dojść. Reforma planowania przestrzennego, o której mówimy dzisiaj, została pomyślana z myślą o domach jednorodzinnych, o dogęszczaniu wsi i miasteczek, o walce z rozlewaniem się zabudowy na pola. Nikt, kiedy pisał te przepisy kilka lat temu, nie myślał specjalnie o kontenerze bateryjnym stojącym gdzieś tam na hektarze ugoru, 3 km od najbliższej zabudowy. A mimo to, te przepisy dotyczą Was dokładnie tak samo, jak dotyczą kogoś, kto chce dobudować sobie dom na działce po sąsiedzku. I oczywiście, tak jak zawsze, nie ma jednej odpowiedzi na dany temat, więc z jednej strony mamy realny problem, który ta reforma próbowała rozwiązać. Chaos przestrzenny, dowolność w wydawaniu warunków zabudowy, sytuacje, w których jedna wydana decyzja WZ blokowała sąsiednie działki na lata.

Uchwalcie plan albo stracicie możliwość wydawania WZ-ek. Pierwotny termin na uchwalenie planów ogólnych wyznaczono na koniec 2025 roku. No i tu zaczyna się historia, która szczerze mówiąc dość dobrze pokazuje jak trudno w Polsce przeprowadzić reformę administracyjną wymagającą realnej pracy analitycznej w prawie 2,5 tysiącach jednostek samorządu terytorialnego naraz. No bo uchwalenie planu ogólnego to nie jest formalność. To wymaga analiz urbanistycznych całego obszaru gminy, konsultacji społecznych, uzgodnień z całym szeregiem instytucji, wyłożenia dokumentu do publicznego wglądu i rozpatrzenia zgłoszonych uwag. Dla dużej gminy miejskiej to setki, czasem tysiące hektarów do przeanalizowania. Dla małej gminy wiejskiej bez własnego wydziału urbanistyki to zadanie, na które często brakuje zarówno budżetu, jak i ludzi.

W obawie przed nadchodzącą blokadą przez całe lato, a zwłaszcza w sierpniu, do urzędów gmin spłynęła ogromna fala wniosków o wydanie decyzji WZ. Składanych właśnie po to, żeby zdążyć przed 31 sierpnia i być rozpatrywanym jeszcze na starych zasadach. Skutek jest taki, że urzędy są dziś zasypane papierami, a czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosków złożonych tuż przed terminem wydłużył się z typowych kilku miesięcy do w niektórych przypadkach nawet kilku lat. To zjawisko, nazwane już w branży korkiem WZ-kowym, jest realnym problemem operacyjnym, o którym warto pamiętać planując harmonogram projektu. Nawet jeśli formalnie macie prawo do rozpatrzenia wniosku na starych zasadach, w praktyce może to oznaczać wielomiesięczne, a czasem wieloletnie oczekiwanie.

Jaką można mieć dla projektu energetycznego w Polsce? Oczywiście, inną kwestią jest to, jakie oznaczenia łapią się na magazyn energii, ale to jest inny temat. Drugi scenariusz. Gmina ma już uchwalony plan ogólny, ale dla Waszej konkretnej działki nie ma planu miejscowego. W tej sytuacji teoretycznie droga przez warunki zabudowy jest wciąż otwarta, ale i tu jest kluczowe ale, do którego poświęcimy zaraz całą osobną część tego odcinka, decyzję WZ będzie można uzyskać wyłącznie wtedy, gdy działka leży w granicach tzw. obszaru uzupełnienia zabudowy, wyznaczonego właśnie w tym planie ogólnym. Samo istnienie planu ogólnego w gminie nie oznacza automatycznie, że dostaniecie warunki zabudowy. To zależy od tego, gdzie dokładnie ten obszar uzupełnienia zabudowy przebiega.

Trzeci scenariusz i najbardziej problematyczny. Gmina nie ma ani planu miejscowego, ani planu ogólnego. Jeśli wniosek o warunki zabudowy zostanie złożony po 1 września, a gmina wciąż nie ma uchwalonego planu ogólnego, uzyskanie nowej decyzji WZ jest co do zasady niemożliwe. I to aż do momentu, w którym gmina ten plan w końcu uchwali. Jedyny wyjątek dotyczy wniosków skutecznie złożonych do 31 sierpnia. Te mają być rozpatrywane na dotychczasowych zasadach, choć jak już powiedzieliśmy, realny czas oczekiwania na takie rozpatrzenie może dziś być bardzo długi. Jest jeszcze jedna rzecz, którą warto sobie zapamiętać, niezależnie od tego, w którym z trzech scenariuszy się znajdziecie. Prawomocne decyzje WZ, które już macie w ręku sprzed reformy, nie wygasają automatycznie. Jeśli macie działający, ważny dokument, on dalej jest ważną podstawą do dalszych kroków w Waszym projekcie, niezależnie od tego, co dzieje się dziś w Waszej gminie na poziomie planistycznym.

To jest jeden z niewielu elementów tej reformy, który daje choć trochę spokoju tym, którzy zdążyli wcześniej. No a teraz przechodzimy do sedna tego odcinka. Do rzeczy, która moim zdaniem jest dziś najsłabiej zrozumiana w naszej branży, a ma dosyć kluczowe znaczenie dla każdego, kto planuje greenfieldowy projekt BESS albo PV. Mowa o obszarze uzupełnienia zabudowy, w skrócie OUZ. Obszar uzupełnienia zabudowy to instytucja wprowadzona razem z całą reformą planowania przestrzennego, a doprecyzowana w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z maja 2024. Zasada jest taka. Gmina, sporządzając plan ogólny, wyznacza w nim obszary, na których i tylko na których będzie można w przyszłości uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Poza granicami tego obszaru, nawet jeśli gmina ma uchwalony plan ogólny, WZ po prostu nie dostaniecie.

To jest dokładnie ten cel, Cel jaki przyświecał całej reformie od początku. Walka z rozlewaniem się zabudowy. Tylko, że teraz zapytajcie sami siebie jak wygląda typowa działka pod magazyn energii albo pod farmę fotowoltaiczną. To grunt rolny, najczęściej niższej klasy gleby, oddalony od zwartej zabudowy, bo przecież nikt świadomie nie lokuje kontenera bateryjnego czy pola paneli tuż obok osiedla domów jednorodzinnych. No i to zarówno ze względów formalnych, jak i ze względu na relacje z lokalną społecznością. Taka działka niemal z definicji nie spełnia kryterium pięciu budynków w promieniu 100 metrów. Efekt jest taki, że nawet w gminie, która zdążyła uchwalić plan ogólny na czas i która formalnie odblokowała sobie możliwość wydawania nowych WZ-ek, Wasz konkretny projekt magazynu energii może i tak zostać poza granicami obszaru uzupełnienia zabudowy.

A to oznacza, że ścieżka przez warunki zabudowy jest dla Was zamknięta, dokładnie tak samo, jakby ta gmina w ogóle nie miała planu ogólnego. To jest moim zdaniem największa połapka tej całej reformy dla naszej branży i jednocześnie rzecz, o której na razie mówi się bardzo mało w kontekście energetyki. Cała narracja medialna wokół planów ogólnych kręci się wokół budowy domów, działek rekreacyjnych czy rolników zastanawiających się czy zdążą sprzedać swoje działki na kolejne osiedle. Nikt nie pisze specjalnie o tym, że to samo kryterium pięciu budynków w promieniu 100 metrów dotyczy równie dobrze 10-megawatowego magazynu energii, jak i jednorodzinnego domku. A konsekwencje dla naszej branży są, powiedziałbym, nieproporcjonalnie dotkliwe, bo nasze projekty z definicji szukają terenów z dala od zabudowy, czyli dokładnie tych terenów, które ten mechanizm systemowo wyklucza z możliwości uzyskania WZ.

Jeśli chodzi o koszty, formalne sporządzenie planu miejscowego finansuje gmina, jednak w praktyce, zwłaszcza przy projektach energetycznych, bardzo często to inwestor współfinansuje opracowanie urbanistyczne w ramach porozumienia z gminą, no bo to po prostu przyspiesza cały proces i daje gminie realny bodziec, żeby zająć się akurat Waszym terenem, a nie stać w kolejce za dziesiątkami innych spraw. Rzędy wielkości, które widziałem w różnych źródłach, to kilkadziesiąt tysięcy złotych za opracowanie planu dla terenu pod farmę energetyczną średniej wielkości, czyli koszt, który przy budżecie całego projektu BESS jest relatywnie niewielki, ale trzeba go świadomie zaplanować zarówno finansowo, jak i czasowo, na samym początku. Praktyczny wniosek jest więc taki. Jeśli macie dziś na oku działkę pod magazyn energii i po sprawdzeniu okazuje się, że nie ma tam ani MPZP, ani realnych szans na WZ z powodu OUZ,

No to wszystko generowało przez lata realne koszty, zarówno dla samych gmin, jak i dla całego krajobrazu inwestycyjnego. Sama idea, że powinien istnieć jeden wiążący dokument planistyczny na poziomie gminy, do którego muszą się odnosić zarówno plany miejscowe, jak i decyzje WZ, jest krokiem w dobrym kierunku. Tylko, że mamy tutaj klasyczny przypadek dobrej intencji, która rozbiła się o rzeczywistość wdrożeniową. Ustawodawca dał gminom zadanie ogromnej skali. Przeanalizować całą swoją powierzchnię, wyznaczyć strefy, wyznaczyć obszary uzupełnienia zabudowy, przeprowadzić konsultacje, no i zrobił to bez proporcjonalnego wsparcia finansowego i kadrowego, zwłaszcza dla mniejszych gmin wiejskich, które nie mają własnych wydziałów urbanistyki. Efektem jest to, co widzimy dzisiaj. Dwukrotne przesunięcie terminu, obniżenie progu sukcesu z 80% do 30% i mimo to wciąż zaledwie około 1 trzecia gmin, która faktycznie zdążyła cokolwiek zrobić.

Jest tu jeszcze jeden wątek, o którym już rozmawialiśmy przy okazji retroaktywności w UC84 i który wraca w nieco innej formie. Niepewność regulacyjna sama w sobie jest kosztem dla inwestora. Kiedy podstawowa ścieżka administracyjna do uzyskania prawa do zabudowy zmienia zasady w trakcie gry i to zmienia je w sposób, który dla wielu gmin oznacza chwilowy paraliż, to inwestorzy, zwłaszcza zagraniczni oceniający ryzyko wejścia na dany rynek, dopisują sobie kolejną linijkę do listy powodów, dla których polski rynek energetyczny jest trudniejszy do przewidzenia niż mógłby być. A przecież to nie jest jedyna taka linijka w tym roku. Mieliśmy już retroaktywność WC84. Mamy teraz korek WZ-kowy i lukę planistyczną w 2 trzecich polskich gmin. To się kumuluje.

Sprawdźcie, czy obowiązuje tam plan miejscowy. Jeśli nie, sprawdźcie, czy gmina ma uchwalony plan ogólny. Jeśli tak, czy Wasza działka leży w granicach obszaru uzupełnienia zabudowy. To są trzy pytania w tej właśnie kolejności i dopiero odpowiedzi na wszystkie trzy dają Wam pełny obraz sytuacji. Druga rzecz. Jeśli macie już ważną, prawomocną decyzję WZ sprzed reformy, traktujcie ją jako aktywo o realnej wartości, którego dzisiaj bardzo trudno byłoby uzyskać od nowa dla tej samej lokalizacji. To jest coś, co przy sprzedaży czy zakupie projektu warto wycenić inaczej niż jeszcze rok temu. Trzecia rzecz. Jeśli okaże się, że ścieżka przez warunki zabudowy jest dla Waszej działki zamknięta, nie traktujcie tego jak koniec rozmowy, tylko jako sygnał, żeby jak najszybciej rozpocząć równoległą ścieżkę przez dedykowany plan miejscowy.