38: Plany Ogólne - koniec ery WZ?

To jest jeden z niewielu elementów tej reformy, który daje choć trochę spokoju tym, którzy zdążyli wcześniej. No a teraz przechodzimy do sedna tego odcinka. Do rzeczy, która moim zdaniem jest dziś najsłabiej zrozumiana w naszej branży, a ma dosyć kluczowe znaczenie dla każdego, kto planuje greenfieldowy projekt BESS albo PV. Mowa o obszarze uzupełnienia zabudowy, w skrócie OUZ. Obszar uzupełnienia zabudowy to instytucja wprowadzona razem z całą reformą planowania przestrzennego, a doprecyzowana w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z maja 2024. Zasada jest taka. Gmina, sporządzając plan ogólny, wyznacza w nim obszary, na których i tylko na których będzie można w przyszłości uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Poza granicami tego obszaru, nawet jeśli gmina ma uchwalony plan ogólny, WZ po prostu nie dostaniecie.

Warto dodać, że wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy jest dla gminy fakultatywne, a nie obowiązkowe. Niektóre gminy, zwłaszcza te z niewielkim pokryciem planami miejscowymi, mogą zdecydować się nie wyznaczać żadnego OUZ w ogóle. Co w praktyce oznacza całkowite zamknięcie ścieżki przez warunki zabudowy na ich terenie dla każdego rodzaju inwestycji. To pokazuje, jak bardzo zróżnicowana będzie sytuacja gmina po gminie i dlaczego, powtarzam dzisiaj po raz kolejny, nie ma tu żadnego uniwersalnego przepisu. Trzeba sprawdzać każdą lokalizację indywidualnie i to na poziomie znacznie głębszym niż tylko czy gmina ma plan ogólny. Skoro warunki zabudowy praktycznie zamykają się dla typowego greenfieldu energetycznego, Naturalne jest pytanie, czy jest jakaś furtka, jakiś szybszy mechanizm, który pozwoliłby to obejść?

Jeśli chodzi o koszty, formalne sporządzenie planu miejscowego finansuje gmina, jednak w praktyce, zwłaszcza przy projektach energetycznych, bardzo często to inwestor współfinansuje opracowanie urbanistyczne w ramach porozumienia z gminą, no bo to po prostu przyspiesza cały proces i daje gminie realny bodziec, żeby zająć się akurat Waszym terenem, a nie stać w kolejce za dziesiątkami innych spraw. Rzędy wielkości, które widziałem w różnych źródłach, to kilkadziesiąt tysięcy złotych za opracowanie planu dla terenu pod farmę energetyczną średniej wielkości, czyli koszt, który przy budżecie całego projektu BESS jest relatywnie niewielki, ale trzeba go świadomie zaplanować zarówno finansowo, jak i czasowo, na samym początku. Praktyczny wniosek jest więc taki. Jeśli macie dziś na oku działkę pod magazyn energii i po sprawdzeniu okazuje się, że nie ma tam ani MPZP, ani realnych szans na WZ z powodu OUZ,