38: Plany Ogólne - koniec ery WZ?

Cześć! Witam Was serdecznie w 38. odcinku podcastu GreenEdge Best in BESS. Dzisiaj temat, który nie jest tym, który wybrałem sobie z jakiejś długoterminowej listy odcinków do zrobienia. Ten temat wybrał się sam i to dosłownie w ostatnich dniach. 31 sierpnia minął ustawowy termin, w którym każda gmina w Polsce miała obowiązek uchwalić tzw. plan ogólny, czyli dokument, który zastępuje dotychczasowe Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. I teraz, kiedy nagrywam ten odcinek, jesteśmy dosłownie kilka dni po tej dacie, A branża deweloperska OZE i BESS dopiero zaczyna weryfikować, co się właściwie stało.

Z drugiej strony mamy realizację tej reformy, która, delikatnie mówiąc, nie poszła zgodnie z planem. Planem ogólnym. Zdecydowana większość gmin w Polsce nie zdążyła na czas, termin przesuwano dwukrotnie, a to, co zostało z pierwotnej ambicji uporządkowania polskiej przestrzeni, to dziś administracyjny bałagan przejściowy, w którym trzeba się nauczyć poruszać, jeśli chce się dalej rozwijać projekty energetyczne w tym kraju. Więc zrobimy dzisiaj coś, czego jeszcze nie robiliśmy w tym formacie. Połączymy dwie perspektywy na raz. Z jednej strony przejdziemy przez to, co się realnie zmieniło. Krok po kroku, żebyście wiedzieli, jak dziś wygląda ścieżka do warunków zabudowy czy planu miejscowego dla projektu BESS albo PV. Z drugiej strony zatrzymamy się i zapytamy uczciwie, czy ta reforma w obecnym kształcie w ogóle służy temu, czemu miała służyć i co to oznacza dla tempa transformacji energetycznej w Polsce.

Tylko, że no właśnie tu jest ten moment, w którym trzeba się zatrzymać i powiedzieć wprost. Z perspektywy konkretnego inwestora czy dewelopera projektu BESS ta krajowa statystyka nie ma najmniejszego znaczenia. Liczy się wyłącznie jedno pytanie. Czy gmina, w której leży wasza działka zdążyła czy nie zdążyła? A rozkład tego, które gminy zdążyły, Jest, mówiąc oględnie, nierówny. Widzieliśmy dane pokazujące ogromne rozbieżności pomiędzy powiatami. Są takie, gdzie 100% gmin ma już uchwalony plan i są takie, gdzie ledwie co 10 gmina doprowadziła procedurę do końca. Są województwa, które radzą sobie wyraźnie lepiej niż krajowa średnia, no i takie, które są wyraźnie w tyle. Nie ma tu żadnej jednej reguły geograficznej, którą mógłbym Wam podać jako uproszczenie. To zależy od tego jak dana gmina zorganizowała sobie ten proces, czy miała środki na zlecenie analiz na zewnątrz i szczerze mówiąc czy urząd w ogóle traktował ten temat priorytetowo zanim w ogóle zrobiło się gorąco.

To jest jeden z niewielu elementów tej reformy, który daje choć trochę spokoju tym, którzy zdążyli wcześniej. No a teraz przechodzimy do sedna tego odcinka. Do rzeczy, która moim zdaniem jest dziś najsłabiej zrozumiana w naszej branży, a ma dosyć kluczowe znaczenie dla każdego, kto planuje greenfieldowy projekt BESS albo PV. Mowa o obszarze uzupełnienia zabudowy, w skrócie OUZ. Obszar uzupełnienia zabudowy to instytucja wprowadzona razem z całą reformą planowania przestrzennego, a doprecyzowana w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z maja 2024. Zasada jest taka. Gmina, sporządzając plan ogólny, wyznacza w nim obszary, na których i tylko na których będzie można w przyszłości uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Poza granicami tego obszaru, nawet jeśli gmina ma uchwalony plan ogólny, WZ po prostu nie dostaniecie.

Jeśli chodzi o koszty, formalne sporządzenie planu miejscowego finansuje gmina, jednak w praktyce, zwłaszcza przy projektach energetycznych, bardzo często to inwestor współfinansuje opracowanie urbanistyczne w ramach porozumienia z gminą, no bo to po prostu przyspiesza cały proces i daje gminie realny bodziec, żeby zająć się akurat Waszym terenem, a nie stać w kolejce za dziesiątkami innych spraw. Rzędy wielkości, które widziałem w różnych źródłach, to kilkadziesiąt tysięcy złotych za opracowanie planu dla terenu pod farmę energetyczną średniej wielkości, czyli koszt, który przy budżecie całego projektu BESS jest relatywnie niewielki, ale trzeba go świadomie zaplanować zarówno finansowo, jak i czasowo, na samym początku. Praktyczny wniosek jest więc taki. Jeśli macie dziś na oku działkę pod magazyn energii i po sprawdzeniu okazuje się, że nie ma tam ani MPZP, ani realnych szans na WZ z powodu OUZ,

A to prowadzi nas do pytania, które moim zdaniem powinno paść głośno w tym kontekście transformacji energetycznej. Polska potrzebuje w najbliższych latach 10 GW nowych mocy wytwórczych i magazynowych, żeby zrealizować swoje cele klimatyczne i utrzymać stabilność systemu elektroenergetycznego przy rosnącym udziale źródeł zmiennych. Jednocześnie wprowadzamy reformę planistyczną, która, nawet jeśli nie intencjonalnie, to systemowo utrudnia lokalizowanie właśnie tego typu inwestycji na typowych dla nich terenach, bo kryterium obszaru uzupełnienia zabudowy jest skrojone pod zupełnie inny rodzaj zabudowy. Czy ktokolwiek projektując tę reformę usiadł i policzył, jaki wpływ będzie ona miała na tempo przełączenia nowych mocy OZE i BESS? No szczerze powiedziawszy wątpię i nie znalazłem żadnego śladu takiej analizy w dokumentach, które widzieliśmy przygotowując ten odcinek.

Więc jeśli mielibyście zapytać mnie wprost, czy ta reforma w obecnym kształcie dobrze służy transformacji energetycznej w Polsce? No to szczerze powiedziawszy mogę powiedzieć, że cel był słuszny, a wykonanie takie jak zawsze. Oczywiście koszt tego przedsięwzięcia w dużej mierze poniesie właśnie deweloper projektów OZE i BESS, bo to oni najczęściej szukają terenów, które z definicji nie pasują do logiki, jaką kierowała się cała ta reforma. No ale potem znowuż zapłaci za to inwestor. Przejdźmy więc do tego, co konkretnie możecie zrobić z tą wiedzą już dzisiaj, bo cały ten odcinek miałby małą wartość, gdyby kończył się tylko na diagnozie problemu. Pierwsza rzecz, i to absolutnie fundamentalna, jeśli macie dziś działkę na wczesnym etapie rozważań, sprawdźcie indywidualnie i konkretnie, Status planistyczny tejże lokalizacji, a nie ogólną sytuację w Polsce czy nawet w danym województwie.

Obszar uzupełnienia zabudowy to projekt skrojony pod dogęszczanie osiedli, a nie pod zlokalizowanie magazynów energii na Greenfieldach. Jeśli macie dzisiaj zapamiętać z tego odcinka jedną rzecz, niech to będzie to. Nie zakładajcie niczego na podstawie tego, co dzieje się w Polsce ogólnie. Sprawdźcie konkretnie swoją gminę, swoją działkę i zróbcie to najwcześniej jak się da, bo czas, który stracicie na wyjaśnienie tej jednej kwestii, potrafi dziś być dłuższy niż czas potrzebny na uzyskanie warunków przyłączenia. Jeśli szukacie dziś lokalizacji pod projekt BESS albo PV i chcecie mieć pewność, że nie wpadniecie w żadną z pułapek, o których dzisiaj mówiliśmy, sprawdzenie statusu planistycznego, ocena szans na warunki zabudowy albo decyzja, czy od razu iść w stronę dedykowanego planu miejscowego, tym właśnie zajmuje się GreenEdge Solutions w ramach szerszego due diligence i doradztwa przedinwestycyjnego.

Więcej materiału jak zwykle znajdziecie na naszej stronie. I mówię tu przede wszystkim o artykułach, które staramy się pisać inaczej niż większość tego, co krąży dziś w sieci i o BESS i o OZE. Nie chodzi nam o kolejne teksty lejące wodę i powielające te same ogólniki co wszyscy, tylko o materiał opisujący konkretne problemy, z jakimi mierzymy się przy realnych projektach. Plany Ogólne Konkretnym działom, zespołom czy całym spółkom, które chcą uporządkować wiedzę swoich ludzi wokół tematów, o których mówimy w tym podcaście, tylko w formacie znacznie bardziej dopasowanym do ich konkretnej sytuacji niż odcinek dla szerokiej publiczności.