Podcast 49 - Jak budować wartość obiektu mixed use? – Izabela Kapil, Anna Szelc

Jaka była pierwotna strategia dla tego assetu i jak ona się zmieniała w ostatnich latach? Faktycznie Plac Unii jest w naszym portfelu już od ponad dekady. Kupiliśmy go w 2014 roku, zaraz po tym, jak został oddany do użytku. I ta strategia mocno ewoluowała. Od początku zakładaliśmy, że ten budynek będzie z nami na dłużej. Natomiast był to budynek świeżo oddany na gwarancjach i pierwotne założenia przez pierwsze kilka lat miały w zamyśle przedłużenie pewnych umów, stabilizację części handlowej i docelowo przedłużenie umowy najmu z bankiem ING. To była pierwotna strategia, natomiast faktycznie kolejne lata pokazały nam, że potrzeby i funkcje tej nieruchomości muszą ulec zmianie.

Niektórzy potrzebowali ekspansji, tak jak na przykład ING, o którym powiemy za chwilę. Niektórzy potrzebowali się przenieść. Natomiast tak jak mówię, myślę, że to podejście, indywidualne podejście do każdego najemcy pozwoliło nam być w tym miejscu, w którym jesteśmy. I też właśnie my musimy pamiętać, że Plac Unii jest poniekąd kompleksem. My go troszeczkę z zewnątrz postrzegamy jako jeden budynek, ale naprawdę są to trzy budynki biurowe o trzech niezależnych recepcjach połączone tą częścią handlowo-usługową. No i właśnie to są takie puzzle, które po prostu przestawiamy, więc nasi najemcy czasem się powiększają, czasem się zmniejszają, łączą i dokładnie oni się niejednokrotnie przeprowadzali już z tego budynku, zarówno w części tej biurowej, jak i handlowej, więc tutaj ta taka kompleksowość tego projektu na pewno jest bardzo duża i wymaga dużej pracy.

Bardzo prostym wygenerowaniem tej dodatkowej wartości. No i tak szczęśliwie, nieszczęśliwie w okresie pandemii wykonaliśmy bardzo skomplikowane i kosztowne prace, ponieważ to były związane prace ze zwiększeniem doświetlenia pierwszego piętra, czyli z otworowaniem fasady. No również z całymi przeróbkami, które dotyczyły w zasadzie i części handlowej i również tej części biurowej. Więc to, że akurat najemców było mniej i również handel działał w sposób ograniczony w pewnym sensie nam pomogło przeprowadzić ten taki no bardzo intensywny i obciążający proces. No i w trakcie, decyzja w zasadzie była kierunkowa, ale nie była poparta uzgodnieniami z bankiem ING.

Mieliśmy różne scenariusze w odniesieniu do tego pierwszego piętra. Natomiast faktycznie okazało się, że powierzchnia ta będzie potrzebna i jest traktowana jako duży atut przez banki ING. No i dzisiaj właśnie mamy taką bardzo specyficzną powierzchnię o nietypowej, ponadstandardowej wysokości. Zapraszam wszystkich, bo jest absolutnie przepiękna. To jest właśnie tak wnętrzarsko zaprojektowana przestrzeń i również jest ona dostępna częściowo dla osób z zewnątrz. I tu też jest jej kolejny atut, czyli dostępność schodami ruchomymi właśnie z przestrzeni pasażu. No oprócz tej największej strukturalnej zmiany zrobiliśmy szereg modernizacji poprzez modernizację food courtu, dołożenie zieleni wokół budynku, ponieważ on był taką w pewnym sensie troszkę samotną wyspą pomiędzy trzema ulicami, placem, więc to co mogliśmy zrobić w obrębie naszej działki to jest wzbogacić tą strefę zieloną.

To takie odczarowywanie czy też odkrywanie się na nowo przy istniejących budynkach jest trochę trudniejsze, no bo mamy ograniczenie jakiegoś stanu istniejącego. Natomiast myślę, że właśnie nam się to udaje i znowu po prostu też ta i miks tych funkcji, które jednak po prostu są i to Faktycznie jest tak, że jeśli najemcy już są w Placu Unii, to bardzo sobie go cenią i nigdzie się za bardzo nie wybierają, no chyba, że nie ma powierzchni. No i myślę, że to pewnie przejdziemy do tego naturalnie. Co takim najlepszym dowodem na to był temat właśnie banku ING, naszego największego, najbardziej wymagającego, bardzo nowoczesnego najemcy, no z którym udało nam się przedłużyć umowę najmu. Gdzie scenariusze były bardzo różne.

To były również wytężone dwa lata naszej wspólnej pracy. I naprawdę wówczas ING analizowało opcje i innych budynków w centrum i poza centrum. To było takie porównywanie gruszek z jabłkami. Ale no myślę, że udało nam się przekonać po pierwsze tym, że właśnie ten budynek się zmienia. Że nie mieli takiego poczucia, że nagle są w starym budynku i chcą iść do czegoś nowego, tylko że ta jakość nowych budynków wcale niekoniecznie będzie lepsza. Świetną lokalizacją, oczywiście też rozmawialiśmy wówczas sporo o kwestii śladu węglowego i ile takie przeprowadzki, remonty generują tego śladu, więc cieszymy się bardzo, że ING brało pod uwagę kwestie ekologii i właśnie zrównoważonego inwestowania.

No i tak naprawdę wówczas okazało się jednak dużym atutem to pierwsze piętro, gdyż bank zobaczył w tym takie opportunity konsolidacji pewnych funkcji z innych lokalizacji. I właśnie dzisiaj na tym pierwszym piętrze serdecznie wszystkich zapraszam, bo jest ono częściowo dostępne dla ogółu. Mieści się tam zarówno kawiarnia, dostępna dla wszystkich, jak i takie centrum konferencyjne Banku ING, jak i taki Innovation Hub, gdzie dzisiaj współpracują różne startupy, które działają pod egidą ING. Oraz Private Banking oraz właśnie Centrum Kredytów Hipotecznych, więc w zasadzie klient banku ING może przyjechać do Plac Unii, wygodnie zaparkować, wjechać tymi schodami ruchomymi właśnie i podpisać ten kredyt hipoteczny, a pracownik banku ING również z wierzy może zjechać na to spotkanie, co niewątpliwie bardzo wszystkim ułatwia tą pracę.

No i jest to też takie flagowe miejsce dla banku ING. A do tego właśnie piękne wnętrze, do tego wypełnione działami sztuki Fundacji Banku ING, więc Fundacji Sztuki Polskiej, z czego też jesteśmy bardzo dumni i szeroko z fundacją współpracujemy, wprowadzając jakieś artystyczne ulepszenia również w częściach wspólnych naszego projektu. Jest mural, jest instalacja tuż na placu zewnętrznym, więc jest to taka bardzo myślę fajna synergia i dla nas i również Ja bym jeszcze tylko dodała, jeżeli chodzi o rozmowy z bankiem, to właśnie to podejście, o którym Ania powiedziała, że właściwie ten proces zajął nam dwa lata, to pokazuje właśnie to wczesne reagowanie.

Jak najbardziej, natomiast tak, mamy ileś czynników, bo po pierwsze też nam troszkę tych biurowców znika, tych najstarszych, bo są przebudowywane na akademiki. Metyw kwadratowych zniknęło z rynku biurowego. Są albo wyburzane, albo konwersje. W zeszłym roku 170 tysięcy metrów kwadratowych zniknęło. Więc mamy też tę negatywną podaż, a jeśli chodzi o popyt, no to on nadal jest i myślę, że fakt, że jednak ludzie wracają do tych biur i my to widzimy. I właśnie mamy dokładnie case banku. ING, który też w ograniczonym zakresie chodził do biurów w ciągu ostatnich czterech lat, a dziś jest jednak silny trend na te powroty. I to w zasadzie u wszystkich dużych najemców. Oczywiście, jakby element elastyczności pozostaje.