Echa Rynku #339: Echa Rynku #338 – Inwestowanie w wierzytelności hipoteczne od A do Z

Innymi słowy jej core biznesu polega na tym, że kupuje portfele wierzytelności, które następnie są obsługiwane, serwisowane na platformach krajowych, w tym także w Polsce. Struktura w Polsce jest największą w strukturze całej grupy. A spółka matka jest gdzie? Spółka matka jest w Norwegii i jest ulokowana na tamtejszym rynku. Także w ten sposób, że jest podmiotem publicznym, giełdowym. O, właśnie chciałem zapytać. Czyli B2 Impact, jakby chciał coś zobaczyć, to może sobie podejrzeć giełda w Norwegii. A polski oddział jest dużym oddziałem. Największym w strukturze grupy? Echa Rynku 339 Echa Rynku 338

Echa Rynku 339 Echa Rynku 339 Niezależnie od trendów demograficznych. Wciąż mamy dużą populację. Na szczęście te trendy, o których mówimy, to są megatrendy. One są takie kilkunasto, kilkudziesięcioletnie, ale tak, jako kraj europejski jesteśmy dużym krajem europejskim. Te trendy dotykają wszystkich rynków, na których jest impact. Tutaj dużo mówić dotyczą całej Europy. Niemniej powiedziałbym, polska część przedsiębiorstwa, przedsięwzięcia jest bardzo istotna.

A to jest w ogóle ciekawe, nie? Dla branży odzyskiwania wierzytelności, jak ja już dyskutowałem z prezesem innej spółki tego typu, co jest lepsze? Czy jak jest dekoniunktura i ludzie nie spłacają tych kredytów, jakichś tam pożyczek i to trafia do takich firm, na przykład takich jak wasza, czy wręcz przeciwnie, jak jest koniunktura i ludzie mają pieniądze, żeby z kolei spłacać te wszystkie swoje, no ktoś tam ma jakieś zaległe zobowiązanie, prawda? To pytanie jest ciekawe, aczkolwiek zdecydowanie zbyt bardzo upraszcza to, czego my byśmy oczekiwali od rynku. Ja powiem w skrócie, oczekujemy zwykle jednak koniunktury, dlatego że lubimy, kiedy w systemie, ogólnie rzecz biorąc, funkcjonują pieniądze, to generuje przepływ, a przepływ nas interesuje najbardziej w dużej skali.

Czyli musi być koniunktura. Tak, zdecydowanie. Ludzie muszą mieć pieniądze, wtedy łatwiej im się spłaca jakieś zaległe zobowiązanie. Czy wy jesteście podmiotem nadzorowanym? Jesteśmy podmiotem nadzorowanym, bo tu oprócz wspomnianej tego, że grupa jest publicznie ulokowana na giełdzie w Oslo, o czym już była mowa, to również w kontekście funkcjonowania na rynku polskim jesteśmy regulowani, gdyż ale bowiem jako serwisor funduszu wierzytelności podlegamy nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Przy czym to bardzo tutaj takie ważne spostrzeżenie, chciałbym to bardzo wyraźnie zaznaczyć. Echa Rynku 339

Echa Rynku 339 Echa Rynku 339

Ok, dobrze, to będziemy się przeklikiwali przez prezentację. No dobra, to jak działa zakup wierzytelności? Jak to po kolei działa? Co ja kupuję, co muszę zrobić, na czym polega ten produkt? Pierwsze i najważniejsze stwierdzenie, że wierzytelność jako taka albo po prostu dług jest pewnym aktywem, które my kupujemy w transakcjach portfelowych, w szczególności od banków. Jak już mówiliśmy, ten proces jest regulowany, nadzorowany i funkcjonuje w takim modelu ujętym również w zgodności z Echa Rynku 339

Echa Rynku 339 Echa Rynku 339 I ten produkt Kup Hipotekę jest dedykowany wyłącznie do takich długów zabezpieczonych hipoteką, czyli zabezpieczonych. Żebym ja dobrze rozumiał, Wy kupujecie to od banków, bo banki nie są od tego, żeby borykać się z jakimiś tam dłużnikami, którzy mają problemy ze spłatą swojego długu, tylko przekazuje to profesjonalnym podmiotom, które się tym zajmują, na przykład Wam. Echa Rynku 339

Echa Rynku 339 No to faktycznie bank w wypowiedzeniu umowy kredytowej i zrealizowaniu pewnej procedury oddaje to, bo po prostu chce uwolnić swoje rezerwy finansowe. Oddaje, sprzedaje do funduszu wierzytelności. Bank jest od czego innego, a nie od tam od względów. To są tego specjaliści. Bank w ten sposób korzysta z pewnych możliwości, przede wszystkim uwalnia swoje środki, które są w tym kontekście zamrożone, Takie aktywo z ich perspektywy jest aktywem nieperformującym, stąd NPL-a jako nonperforming ones.

Słuszna uwaga, Michale, bo mamy tutaj dwa rodzaje klientów. Echa Rynku 339 Echa Rynku 339 Szukamy potencjalnych takich nabywców dla tej wierzytelności, którzy dołożą pewną wartość, której my nie będziemy w stanie zrealizować w odpowiedni sposób.

Podam taki charakterystyczny przykład. Fundusz wierzytelności Echa Rynku 339 Echa Rynku 339

Obligacje, miliony takich samych ETF-ów, takich samych. Wiesz, ja na rynku giełdowym jesteśmy, my jako inwestorzy giełdowi jesteśmy przyzwyczajeni do bardzo ustrukturyzowanych produktów finansowych, które są opisane jakimś tam prospektem emisyjnym. Ja dokładnie wiem, co kupuję. A tu za każdym razem kupujemy, znaczy kupuje jakiś klient wasz, który chciałby kupić, kupuje co innego. Raz dom z lokatorami, raz działkę, raz coś do remontu, raz spodek. Dotknąłeś kilku bardzo ważnych kwestii. Po pierwsze i najważniejsze, nie można do jakiejkolwiek wierzytelności podejść w sposób zestandaryzowany, czyli powiedzieć, że to jest jakiś standard i spełnia to jakieś standardowe warunki przebiegu procesu. Co do zasady, pracujemy w modelu case by case, każda sprawa jest indywidualna.

Echa Rynku 339 Nie jesteśmy, organizujemy tylko ten proces, dajemy pewne wsparcie. My co do zasady dajemy pewne świadczenia informacyjne, które pozwalają komuś podjąć decyzję, czy tego rodzaju powiedziałbym opcja, no na przykład postawienia czy wybudowania czegoś na nieruchomości zadłużonej jest dla niego od jakiejś strony

Echa Rynku 339 No i uwaga, jedynym z naszej perspektywy rozwiązaniem jest prowadzenie na tej nieruchomości działań o charakterze egzekucji z nieruchomości. Podjęcie tych zabiegów to czas, pieniądze, środki. A tutaj jest ktoś, kto mógłby od nas taką wierzytelność z zapleczem pod tytułem tego gruntu kupić i prowadzić ten proces, ale jednoznacznie w celu, żeby tam prowadzić potem swoją działalność rolną, której siłą rzeczy nasz fundusz czy my... Nie będzie prowadził.

Rozumiem. To jest kolejny przykład tego. Echa Rynku 339 Echa Rynku 339

Echa Rynku 339 Tworzy się pewna opcja biznesowa. Bardzo często mamy sytuacje, w których dłużnik i podmiot, który kupuje wierzytelność, wierzyciel, nagle tworzą przedsięwzięcie inwestycyjne. Zdarza się. Oczywiście. Mam tutaj w głowie sytuację, w której będę finalizował negocjacje, gdzie stało się faktem, iż nowy wierzyciel współpracuje ściśle z dłużnikiem, aby uzyskać określone dokumenty formalnoprawne pozwalające na prowadzenie określonego profilu działalności na danym terenie.

Chronią kapitał. Dlaczego? Dlatego, że zwykle są zabezpieczone w wymierny sposób na tej nieruchomości. To zawsze ma oparcie w wycenie, to ma oparcie w kwestiach związanych z tym, że ten majątek można zobaczyć, więc nie są pewną powiedziałbym spekulacją. Echa Rynku 339 Spłacają mówiąc wprost. Tak, ale tych metod dojścia do tego spodziewanego cash flow jest kilka, o tym będziemy też jeszcze mówić na kolejnych, tutaj omawiam kolejne slajdy.

Dobra, wiesz co, bo to za sekundkę jeszcze poproszę, żeby wsiedlimy sobie waszą stronę, dobrze? Bo chciałbym w przykładzie zobaczyć jakąś przykładową wierzytelność, ale jeszcze przejdźmy przez coś takiego jak schemat zakupu. Załóżmy, że ktoś wynajdzie sobie na waszej stronie coś, jakąś tam nieruchomość, działkę, budynek, cokolwiek, tak? I chciałby kupić... O, podoba mi się. I to jest tak, jak powiedziałeś, to jest mój sąsiad. Echa Rynku 339 Echa Rynku 339 Echa Rynku 339

Echa Rynku 339 Echa Rynku 339 My jesteśmy na to bardzo otwarci, dlatego że w ten sposób również klient może powiedzieć, dłużnik, ja chciałbym się od tego uwolnić natychmiast. I takimi sytuacjami w ramach kupki hipoteka też się zdarza.

Wracając do tego schematu. Kluczowa sprawa to umowa o zachowaniu poufności, którą widzimy tutaj. Informacje na stronie są informacjami dosyć ogólnymi. To trzeba powiedzieć bardzo, bardzo wyraźnie. Z drugiej strony chcemy pokazywać wszystkie elementy, które wiążą się z zadaną sytuacją, ale bez umowy zachowania poufności nie będzie spełniony ten reżim, Echa Rynku 339

Dlatego po podpisaniu umowy o zachowaniu poufności pierwszą podstawową sprawą jest zapoznanie się z sytuacją. W dużym uproszczeniu zapoznanie się z sytuacją to analiza dokumentów, Echa Rynku 339 Echa Rynku 339

Echa Rynku 339 Echa Rynku 339 Echa Rynku 339 Oferta to nic innego jak wycena tej wierzytelności zabezpieczonej możliwości.

Robioną przez drugą stronę, naszego klienta. Oczywiście, naturalnie. Ok, rozumiem, bo na waszej stronie, za sekundkę sobie na to popatrzymy, to jednak te poszczególne wierzytelności, każda ma swoją cenę. Rozumiem, że możemy się... Tak, ale to jest nasza perspektywa. To jest nasza perspektywa wyceny, która zawsze odnosi się do naszego wyobrażenia przebiegu tego schematu operacyjnego działania Echa Rynku 339

Nieruchomość i to po przejściach, wybitnie niestandardowa, każda się od siebie różni. Rozumiem, że to ustalenie tej ceny ostatecznej nie jest tak, czy nie nieruchomość. No i później na to wierzytelność, to nie jest takie oczywiste. Tu nakładają się perspektywy wierzytelności, czasami wartości zadłużenia i wartości nieruchomości, bo tu mogą być, upraszczając, dwie podstawowe sytuacje, kiedy wierzytelność jest... Echa Rynku 339 Z drugiej strony są sytuacje, w których wartość wierzytelności zmniejsza nie wartość zabezpieczenia i wtedy dłużnik powinien mieć ten komfort tego, że to zabezpieczenie pozwala właśnie prowadzić jakiś sensowny dialog.

No wyjść mu z tego. A co się dzieje w sytuacji, jak jednak wartość tej wierzytelności przekracza wartość zabezpieczenia? No to jest już ciężka sytuacja. Zwykle, Michale, następuje ograniczenie do wartości nieruchomości i wtedy, jeśli to są procesy sądowo-egzekucyjne czy też już egzekucyjne, Podział sum w ramach planów podziałów dopasowany jest proporcjonalnie do tego, co jest uzyskane w toku transakcji na rynku ze sprzedaży nieruchomości. Dobrze i mamy jeszcze przykładowy scenariusz, jak to może wszystko przebiegać. Ten scenariusz tutaj jest dosyć uniwersalny, bo on pokazuje opcje, które mamy w każdej z naszych spraw. Pierwsza to zawsze dobrowolna spłata, a zadłużenie łukotka. Bardzo często też mamy wierzytelności, które już są potwierdzone taką spłatą, uznaniem długu i łgodą i z naszej perspektywy trochę są procesem, który się już dzieje.

A uwaga, czasami są to spłaty długoletnie. I uwaga, my już mamy sytuację prawnie ustaloną, ale nasz nowy nabywca, na przykład wierzyciel, może być zainteresowany czymś takim, czyli na przykład posiadaniem Echa Rynku 339 Echa Rynku 338 Kolejną formą funkcjonowania naszych spraw to egzekucje z nieruchomości. Tu zawsze trzeba brać pod uwagę długi horyzont czasowy. No i tą relację, to że procesy egzekucyjne rządzą się swoimi prawami, to są prawa wynikające z terminów licytacji organizowanych przez komorników, czyli transakcji publicznych, gdzie uwaga, w takiej formie można nabyć prawo własności nieruchomości.