Inwestowanie w nieruchomości. Jak zrobić to dobrze? PORACHUNKI OSOBISTE

Jest taki duży błąd, popełniany często przez fliperów czy inwestorów, że myślimy o remoncie przez pryzmat swoich własnych potrzeb. A co do zasady, inwestor jednak jest lepiej sytuowaną osobą niż ten, który potem to mieszkanie wynajmuje. Z jakiegoś względu wynika to, że to my mamy kapitał, a nie ta osoba, żeby kupić sobie mieszkanie. Może powiedzieć, że co co jesteśmy lepiej stuwani, w związku z tym mamy wyższe wymagania niż nasz najemca. I część inwestorów wpada w tą pułapkę, że kupuje markowy biały montaż, baterie, krany z lewy i tak dalej, podczas gdy wystarczyłyby marketowe. Nie muszą być markowe, wystarczą marketowe. I nie ma sensu w remont przeinwestowywać. Natomiast dodałbym jedną zasadniczą rzecz.

I teraz jak my wejdziemy... w taki segmencik rynku, gdzie jest trochę niższa podaż, a nadal jest nieobsłużony popyt. Nauczymy się ten popyt obsługiwać. Na przykład niech to będą najemcy zagraniczni. Przecież cały czas wielu wynajmujących nie jest w stanie obsłużyć w obcym języku najemcę. Jeśli my mamy taką możliwość, taką kompetencję, to dlaczego na przykład właśnie w ten typ najmu nie wejść, żeby wejść trochę w niższe, gdzie są wyższe bariery wejścia, gdzie nie jest tak tłumnie, I znaleźć ten swój taki trochę, trochę choć błękitny ocean konkurencji. Dobra, to jeszcze dwie sprawy. Powiedział pan czterdzieści parę minut temu, że dzisiaj wiedza, no to jest ta jedna z najcenniejszych rzeczy, a być może najcenniejsza. Jak ja mam się ścigać, jeżeli chodzi o zakup ewentualnych mieszkania, które później będzie mieszkaniem inwestycyjnym, które będę dalej wynajmował, z fliperem, który wie lepiej, gdzie jest takie mieszkanie niszowe, o którym pan wspomniał dla studentów, gdzieś na strychu być może.

I jak mam się ścigać z dużymi funtuszami inwestycyjnymi, to jest też to, o czym pan powiedział, kupującymi dzisiaj... nawet nie całe bloki, a czasami całe osiedla pod wynajem. W jaki sposób ja mam konkurować z tymi dwoma podmiotami? Jeśli chodzi o pozyskanie mieszkania, to z PRS-ami czy inwestorami instytucjonalnymi pan de facto nie konkuruje, bo oni raczej kupują pakietowo całe bloki, więc to nie jest kupowanie pojedynczych mieszkań. I bardzo często ta inwestycja jest już szykowania pod PRS, czyli pan jako inwestor indywidualny nie stoi w tej samej kolejce do okienka, co inwestor PRS-owy. W przypadku flipperów, szczerze, jest pan na przegranej pozycji. Flipper na tym buduje swój biznes, że szybciej hulajnogą dojeżdża do tego, kto chce sprzedać. O tej hulajnodze mówię, bo w takim szczycie popytu i szaleństwa flipperowego, naprawdę, ja znam to z pierwszej ręki, akurat sam nie flipowałem, ale moi dobrzy znajomi flipowali, mówili,

dzwonię do sprzedającego, jak widzę, że to mieszkanie ma szansę zaistnieć na rynku flipperskim, dzwonię, że już jadę z gotówką, nawet nie oglądając mieszkania, niech on nie wpuszcza tych kolejnych, co zaraz przyjadą, wskakuję na hulajnogę, żeby być szybciej i nie stać w korkach. Do takich absurdów dochodziło. Teraz się trochę zmieniło, natomiast nadal flipper, ponieważ specjalizuje się w tym, ma większy dostęp do informacji i tak po prostu zawsze będzie. Rozmawiałem tutaj z flipperem, no, dobrych kilka miesięcy temu, który powiedział, że na pierwszym biznesie i na pierwszej sprzedaży mieszkania zarobił 55 tysięcy złotych. Ktoś powiedział mu, że jest mieszkanie do kupienia. Kupił to mieszkanie w ciemno. Wszedł do tego mieszkania, okazało się, że jest kompletną ruiną. Załamał się. A wieczorem zadzwonił do niego prawdziwy fliper i odkupił od niego za 55 tysięcy więcej to mieszkanie. Po koniecznej inwestycji, remoncie odsprzedał je za kolejne 100 tysięcy złotych więcej.

Cudowny biznes! No właśnie, ale tutaj nic się nie dzieje jakby przypadkiem. To rzeczywiście oznacza, że ten, który od niego odkupił to mieszkanie, miał jakiś lepszy pomysł na to mieszkanie. Po pierwsze, być może nie wystraszył się tego, że trzeba zrobić duży remont, bo remonty to nie jest ulubiona rzecz nikogo, nawet fliperów. Są fliperzy, którzy w dobrych czasach dla fliperów potrafili tylko wynieść meble z mieszkania i już sprzedawali z wyższą ceną. Wie Pan, to są trochę takie opowieści, żeby nakręcić moim zdaniem hype i nakręcić zainteresowanie tematem, aczkolwiek one są prawdziwe, one się zdarzają. Tylko teraz pytanie jest, czy ktoś, jaką ma szansę ktoś, kto robi to po raz pierwszy, że akurat taka transakcja mu się trafi?

Bardzo niewielką. Ja uważam, że solidne podstawy jakiejkolwiek działalności gospodarczej to jest kwestia analizy, przygotowania się i potem oczywiście działania, bo działanie zawsze wygra z analizą i tylko myśleniem o tym, żeby zainwestować, natomiast Umówmy się, pierwsza inwestycja, chociażby tego w przypadku pierwszego z fliperów, no nie musi być idealna, tak? My się uczymy i najlepiej człowiek się uczy w akcji, tak? Najlepiej, bo nawet jeśli pójdziemy na szkolenie dla fliperów, czy dla szkolenia dla wynajemujących, potem ostatecznie trzeba stanąć w oko w oko z tym, które mieszkanie sprzedaje, z tym najemcą, z ekipą remontową trzeba stanąć w oko w oko. Czasami to nie są przyjemne rozmowy, no ale umówmy się, żeby zarobić trzeba podjąć pełen wysiłek. To ja poproszę pana jeszcze na koniec naszego dzisiejszego spotkania, żeby raz jeszcze czarno na białym i bardzo jasno wytłumaczył nam pan, na czym polega inwestowanie w nieruchomości, żebyśmy zrozumieli to dosłownie półtorej minuty dla pana.