Inwestowanie w nieruchomości. Jak zrobić to dobrze? PORACHUNKI OSOBISTE

Powiedział pan o braku lokali komunalnych, powiedział pan o tym, że dzisiejsze przepisy prawa często chronią bardziej najemcy niż właściciela tego mieszkania. Powiedział pan o sytuacjach, o których słyszymy, ktoś się nie chce wyprowadzić, często nie reguluje rachunków, właściciel mieszkania nie może go eksmitować, bo a, nie ma gdzie... B. Nie ma jak. To kończąc pierwszą część tego naszego spotkania i tej naszej dzisiejszej rozmowy, czy rozwiązaniem w takiej sytuacji jest najem okazjonalny? Tam podpisując taki najem okazjonalny musimy zadeklarować miejsce, do którego ewentualnie zostaniemy eksmitowani i tak dalej, i tak dalej. Czy to rozwiązuje problemy? właścicieli mieszkań wynajmujących te mieszkania? Na pewno część problemów rozwiązuje. Rzeczywiście to jest takie jasne postawienie sprawy, że najemca z pełną świadomością mówi tak, wynajmuję ten lokal, w razie czego mam się gdzie podziać.

Więc z punktu widzenia takich bazowych założeń to jest dobre rozwiązanie. Potem oczywiście znowu... Ja nie chciałbym mówić tylko o patologicznych sytuacjach, natomiast rzeczywiście czasami jest to znowu, to rozwiązanie jest niedoskonałe, między innymi z tego tytułu, że są firmy, które specjalizują się w udostępnianiu alternatywnych adresów, gdzie tak naprawdę ten MCM nie ma gdzie się podziać, no ale uiszcza pewną opłatę i podaje nie swój adres, że w razie czegoś tam wyniesie. I to potwierdza notariusz później? No bo notariusz tak naprawdę nie weryfikuje, czy ten adres jest dostępny. On po prostu mocą urzędową potwierdza, że ktoś zadeklarował, złożył takie oświadczenie woli, że ma się gdzie podziać i podpis notariusza tylko daje temu potem łatwiejszą jakby sposób wykonalności tej decyzji, ale notariusz tego nie weryfikuje.

Tutaj myślę, że trzeba znowu mocno zniuansować, bo na przykład powiedzenie, że nieruchomości nigdy nie tracą na wartości jest nadużyciem. Nieruchomości mogą stracić na wartości. Ale mam wrażenie, że to jest chwilowa strata, potem rynek wyrównuje tą lukę i za moment schodkowo cały czas jednak nieruchomości drożeją. To wszystko zależy od tego, jak długą perspektywę czasową weźmiemy. Bo na przykład, jeśli analizujemy sytuację w takich odstępach pięcioletnich, no to znajdziemy takie pięć lat po 2008 roku do 2013, kiedy... Ceny nominalne nieruchomości spadały. Potem zaczął się kilkunastoletni rajd trwający do tej pory wzrostu nominalnych cen nieruchomości. Ale znowu, żeby trochę skomplikować i zniuansować, kiedy odniesiemy te ceny nieruchomości z 2008 roku do dzisiaj, to patrząc po cenach nominalnych mamy wzrost tam o sto kilkadziesiąt procent.

I to jest prawda. To jest dużo bezpieczniejsza forma inwestowania niż alternatywy, co nie znaczy, że pozbawiona ryzyk. No dobra, to skoro dotknęliśmy już tych kredytów, bo jestem strasznie upartą osobą, chcę wejść w rynek inwestowania w nieruchomości, ale nie mam pieniędzy odłożonych, posiłkuję się kredytem, kupuję takie mieszkanie na kredyt. Jakim kredytem dzisiaj? Bo dzisiaj kredytu w obcej walucie już nie weźmiemy, nie ma takiej możliwości. Albo musimy zarabiać w danej walucie, to to jest chyba możliwe ciągle jeszcze w euro, chociaż nie mam takiej wiedzy w tej chwili. Kredyt w złotym to jest dobry moment, oprocentowanie tych kredytów jest ciągle wyższe niż było przed pandemią. Oprocentowanie stałe, oprocentowanie zmienne. Co nam dzisiaj banki proponują? Fakty są takie, rzeczywiście mamy, patrząc na kraje Unii Europejskiej, mamy drugi co do drożyzny kredyt w Europie, zaraz po Węgrzech.

Prawdopodobnie zbliżonym do pewności możemy powiedzieć, że w perspektywie kilku kwartałów kredyt będzie tańszy niż jest teraz. Co nie zmienia faktu, że znowu nie będzie tak tani jak był kiedyś. I żeby móc sfinansować, tak jak pan mówi, zrealizować taki cel, który pan sobie stawia, czyli mam powiedzmy te 20% wkładu własnego, nie więcej, to drugą zmienną, którą musimy podstawić do równania, bo ostateczne inwestowanie jest matematyką, czy to są... Koniec końców dość proste rzeczy. Musimy zapewnić sobie, odpowiednio zgrać poziom kredytu, kwotę kredytu, którą bierzemy, czyli ten wkład bankowy, a tym samym zwiększyć lub zmniejszyć nasz wkład własny i dobrać do tego mieszkanie, które jest rentowne.

I teraz jak my wejdziemy... w taki segmencik rynku, gdzie jest trochę niższa podaż, a nadal jest nieobsłużony popyt. Nauczymy się ten popyt obsługiwać. Na przykład niech to będą najemcy zagraniczni. Przecież cały czas wielu wynajmujących nie jest w stanie obsłużyć w obcym języku najemcę. Jeśli my mamy taką możliwość, taką kompetencję, to dlaczego na przykład właśnie w ten typ najmu nie wejść, żeby wejść trochę w niższe, gdzie są wyższe bariery wejścia, gdzie nie jest tak tłumnie, I znaleźć ten swój taki trochę, trochę choć błękitny ocean konkurencji. Dobra, to jeszcze dwie sprawy. Powiedział pan czterdzieści parę minut temu, że dzisiaj wiedza, no to jest ta jedna z najcenniejszych rzeczy, a być może najcenniejsza. Jak ja mam się ścigać, jeżeli chodzi o zakup ewentualnych mieszkania, które później będzie mieszkaniem inwestycyjnym, które będę dalej wynajmował, z fliperem, który wie lepiej, gdzie jest takie mieszkanie niszowe, o którym pan wspomniał dla studentów, gdzieś na strychu być może.

I jak mam się ścigać z dużymi funtuszami inwestycyjnymi, to jest też to, o czym pan powiedział, kupującymi dzisiaj... nawet nie całe bloki, a czasami całe osiedla pod wynajem. W jaki sposób ja mam konkurować z tymi dwoma podmiotami? Jeśli chodzi o pozyskanie mieszkania, to z PRS-ami czy inwestorami instytucjonalnymi pan de facto nie konkuruje, bo oni raczej kupują pakietowo całe bloki, więc to nie jest kupowanie pojedynczych mieszkań. I bardzo często ta inwestycja jest już szykowania pod PRS, czyli pan jako inwestor indywidualny nie stoi w tej samej kolejce do okienka, co inwestor PRS-owy. W przypadku flipperów, szczerze, jest pan na przegranej pozycji. Flipper na tym buduje swój biznes, że szybciej hulajnogą dojeżdża do tego, kto chce sprzedać. O tej hulajnodze mówię, bo w takim szczycie popytu i szaleństwa flipperowego, naprawdę, ja znam to z pierwszej ręki, akurat sam nie flipowałem, ale moi dobrzy znajomi flipowali, mówili,