#28 Rękojmia na rynku wtórnym i pierwotnym

Zajmuje się prawem nieruchomości i procesem inwestycyjnym. Pracuje w administracji samorządowej. Prowadzi Kancelarię Radcy Prawnego, w której doradza przy kwestiach mieszkaniowych, sporach z deweloperami oraz sprawach wspólnot mieszkaniowych. Prowadzi blog prawniczy nieruchomośćlokalowa.pl oraz od niedawna newsletter lokalowy. Witam Cię Dawidzie. Witam Filip, witam wszystkich słuchaczy. Dawidzie, czym w ogóle jest rękojmia i dlaczego to tak ważny temat w obrocie nieruchomościami? Rynkojmia jest bardzo istotnym elementem sprzedaży nieruchomości. Jest ściśle powiązana z umową sprzedaży i obowiązuje zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Myślę, że przejdziemy w trakcie dalszej rozmowy do rynku pierwotnego, więc wyjaśnię te drobne niuanse.

Rękojmia polega na tym, że jest to szczególny rodzaj odpowiedzialności sprzedającego nieruchomość wobec kupującego. Jest ona dużo lepsza niż odpowiedzialność za jakąś szkodę, za odpowiedzialność tytułu gwarancji. Rękojmia obowiązuje przez ściśle określony czas i z tego tytułu kupujący nieruchomość zarówno grunt lub mieszkanie Rękojmia przy sprzedaży rzeczy, samochód czy meble ma ściśle określone uprawnienia i przez ściśle określony czas może z tych uprawnień skorzystać. Nasi klienci, czasami nawet zdarza się, że zawodowcy mylą zadatek z zaliczką i w trakcie Twojej już pierwszej wypowiedzi pojawiło się właśnie to słowo, które pewnie też często jest mylone, kiedy mówimy o odpowiedzialności za rzeczy, a mianowicie gwarancja.

Proszę bym Cię, żebyś wyjaśnił wkrótce, na czym polega ta podstawowa różnica między rękojmią a gwarancją. Gwarancja jest elementem umowy. Rękojmia jest elementem prawnym wynikającym z kodeksu cywilnego. Gwarancja jest ściśle określona w umowie i korzystający z gwarancji ma ściśle określone uprawnienia wynikające tylko i wyłącznie z samej umowy. Natomiast rękojmia Wynika z kodeksu cywilnego, nie musi być zapisana w umowie i to jest podstawowa różnica między rękojmią i gwarancją. A druga jest taka, że w ramach rękojmi mamy tylko ściśle określone prawnie uprawnienia wynikające z kodeksu cywilnego. Są cztery takie uprawnienia. Czyli kupujący w określonych sytuacjach, gdy nieruchomość będzie miała wady, może żądać usunięcia wady, może żądać obniżenia ceny, odstąpić od umowy lub żądać wymiany rzeczy.

Jeśli chodzi o tą wymianę, to przy nieruchomościach raczej z tego nie można skorzystać. Czytałem liczne opracowania i większość komentatorów pisze, że Niestety to oprawnienie odpada, więc w przypadku innych rzeczy możemy z tego korzystać, więc zostawiam na trzy, czyli żądanie usunięcia wady, odstąpienie od umowy i obniżenie ceny nieruchomości. Czyli rękojmia działa automatycznie. Nie potrzebujemy tutaj żadnych zapisów w umowie. Tak, to prawda. Rękojmia działa automatycznie. Gdy w umowie nie ma żadnego zapisu dotyczącego rękojmii i tak możemy z niej skorzystać wprost z kodeksu cywilnego. Jak długo kupujący może korzystać z uprawnień z tytułu rękojmi w przypadku nieruchomości? To jest ciekawe zagadnienie. Większość opracowań mówi o 5 latach, ale to nie do końca tak jest.

Generalnie możemy skorzystać z rynkojmii przez 5 lat od momentu wydania nieruchomości, ale to jest tylko jeden termin. To jest tzw. termin zawity. Gdy wada ujawni się w okresie 5 lat od wydania nieruchomości, to wtedy kupujący może skorzystać wobec sprzedającego z tego uprawnienia. Ale mamy jeszcze dwa dodatkowe terminy. Mamy roczny termin przedawnienia nieruchomości, czyli kupujący nieruchomość musi poinformować sprzedającego o takiej wadzie i ma konkretne uprawnienia i jeszcze dodatkowy jeden termin, kiedy możemy skorzystać z odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny, to jest też roczny termin. Od momentu powzięcia wiedzy o tej wadzie, czyli jak zauważymy wadę na nieruchomości, mamy rok na skorzystanie z tego uprawnienia.

Te wady mogą tam istnieć. A co powiedział z kolei sąd w tym drugim orzeczeniu z lat 80-tych? Czy to jest na tyle nowe mieszkanie, że mogłeś się nie spodziewać, że tego typu wada ustąpi? Jak doradzić takiemu kupującemu? Kiedy ta wada ma to uprawnienie z tytułem rękojmia, kiedy nie? Występują często tego typu subtelności, kiedy są kwestie bardzo indywidualne. Ciekawi mnie jeszcze sytuacja, w której rozumiem, że jak mamy jakieś zalania, no to to są rzeczy, które... Będzie to wada, tak? Tylko pytanie, czy ten sprzedający poinformował, czy nie poinformował. Tak rozumiem, to będzie takiego rozgraniczenia. Sprzedający generalnie, ani kupujący, ani sprzedający nie ma obowiązku, hipotetycznie nie ma obowiązku informować o tej wadzie.

No ale jeśli sprzedający nie poinformuje o tej wadzie, a kupujący, ta wada się ujawni już później w trakcie, powiedzmy po roku czy trzech użytkowania takiego mieszkania, no to kupujący i tak będzie odpowiadał z tytułu rynkojmii za wadę. Czyli jakbym miał coś sugerować kupującym, to lepiej o tej wadzie informować. I tak samo... Będę sprzedającym. Jeśli chodzi o sprzedającego, tak, przepraszam. Jeśli chodzi o sprzedającego, jak najbardziej informować o tej wadzie. A jeśli chodzi o kupującego, też sprawdzać lokal, ale kupujący też nie musi aż tak dokładnie tej nieruchomości czy lokalów weryfikować. No w takim razie przejdźmy już tak do praktycznej części. Co zrobić, gdy po zakupie mieszkania ujawnia się właśnie ślady zalania, grzybo lub innej wady instalacji?

Jak ten kupujący udowodni, że ta wada faktycznie wystąpiła, jeśli nie ma zdjęć, nie ma świadków? Kupujący może w takiej sytuacji powiedzieć, że takiej wady faktycznie nie było. Ekspertyza będzie dobrym dowodem? Ekspertyza będzie najlepszym dowodem. Jeśli chodzi np. o kwestie związane z pleśnią w mieszkaniu czy występowiem grzyba, co np. powiązane z zalowaniem, to ekspertyza będzie wręcz konieczna, bo w tej ekspertyzy wtedy powinno wynikać. że ta wada istniała w lokalu już w momencie sprzedaży, a nie wystąpiła np. w związku z tym, że kupujący źle wentylował mieszkanie, np. nie przewietrzył go, bo w takiej sytuacji rękojmia jest wyłączona.

Ale ta wada musi istnieć w lokalu już w momencie sprzedaży. Czyli na przykładzie tego zalania, na przykład w lokalu musi być na tyle niesprawna instalacja, że ta wada wystąpi po prostu później. Czyli efekty ujawnią się później, ale ta wada istniała już w momencie sprzedaży. Więc generalnie sprzedający tak odpowiada, niezależnie od tego, czy o tej wadzie wiedział, czy nie. Z drugiej strony kupujący, jeśli o tej wadzie wiedział, był tego świadomy, podpisał np. protokół odbioru, będąc świadomy, że np. mamy nieszczelne okna, no to ta rękojmia wtedy już nie zadziała. To jest podstawowa rzecz, jeśli chcemy rękojmię wyłączyć. Jeśli kupujący wie o wadzie, rękojmia nie działa.

To zależy. Zależy między kim, a kim jest transakcja. W transakcjach B2B, czyli między przedsiębiorcą a przedsiębiorcą, na przykład developer flipper, który później sprzedaje taki lokal, można. Jeśli chodzi o transakcje między konsumentem i konsumentem, czyli osoba prywatna sprzedaje sobie prywatne i na potrzeby mieszkaniowe, też można. Zaraz wyjaśnię szczegóły, ale nie możemy wyłączyć, ograniczyć rynkojmi w przypadku transakcji między przedsiębiorcą a klientem prywatnym, więc transakcja między deweloperem a osobą fizyczną, zwykłą, którą kupuje na przykład mieszkanie na własne potrzeby, tego się ani ograniczyć nie da, ani wyłączyć. Co możemy zrobić w takiej konkretnej sytuacji? Na czym polega to ograniczenie, wyłączenie? Możemy na przykład skrócić termin obowiązywania rękojmii, czyli na przykład skrócić, jeśli mamy transakcję między konsumentem a konsumentem, możemy skrócić tę rękojmię na przykład do 3 lat.

Z całą odpowiedzialnością kierujemy od razu kroki do pośrednika i jak wtedy z tym określeniem tej odpowiedzialności z tytułu rękojmi, czy jej nie przejmuje na siebie pośrednik tylko przez to, że uczestniczy w transakcji. Rękojmia jest ściśle powiązana z umową sprzedaży, więc ona obowiązuje generalnie w umowie sprzedaży, czasem też w umowach o roboty budowlane. Natomiast nie obowiązuje w przypadku umowy z pośrednikiem nieruchomości, no bo to jest umowa cywilnoprawna, umowa o świadczenie usług. Nie ma takiej normy prawnej, która by przenosiła uprawnienia z tytułu rękojmii lub odpowiedzialność pośrednika, rozszerzała o jakieś tego typu elementy. Ale w pewnym zakresie pośrednik też będzie odpowiadał.

Jeśli zawieramy transakcje z deweloperem na etapie dziury w ziemi, to tego mieszkania jeszcze formalnie nie kupujemy, tylko kupujemy takie zobowiązanie, deweloper się zobowiązuje, że ten lokal powstanie w przyszłości. I to się nazywa umową deweloperską. Po tej umowie deweloperskiej, jak budynek już powstanie, będą wszystkie odbiory, zawieramy umowę przeniesienia własności. Do 9 września tego roku rękojmia zawady na rynku pierwotnym była wyłączona w przypadku umowy deweloperskiej. Dopiero od 9 września ona obowiązuje, więc lokale, które zostały kupione 8 września lub wcześniej, taką rękojmią nie są objęte.

Ale tylko te lokale, w których zawieraliśmy umowę deweloperską. Jeśli na przykład kupiliśmy z kolei od dewelopera mieszkanie już w bloku wykończonym i jedyną umową, którą zawieramy z deweloperem jest umowa sprzedaży, to taka rynkojmia nas zobowiązuje. Dlatego, że rynkojmia obowiązuje w umowie sprzedaży, a w przypadku umowy deweloperskiej jest umowa przeniesienia własności. To są dwa odrębne byty prawne, różne konstrukcje. Ale od 9 września, tu uspokoję słuchaczy, wszystkie umowy z deweloparami są objęte rękojmią, więc jeśli kupujecie mieszkanie teraz, to nie musicie się specjalnie przejmować, rękojmia was wiąże. W takim razie, czy istnieje jeszcze jakaś inna odpowiedzialność dewelopera, jakaś ustawowa odpowiedzialność dewelopera, taka która, powiedzmy coś o tych, którzy kupili wcześniej, nie byli objęci rękojmią?

W takim razie, czy są objęci jakąś inną ochroną? Jak najbardziej. W ustawie deweloperskiej mamy bardzo długi artykuł składający się z kilkunastu ustępów regulujących konkretnie jakie czynności ma wykonać deweloper i w jaki sposób klient ma odebrać ten lokal. To jest artykuł 41 ustawy. Tam są określone konkretne terminy, w jakim terminie deweloper ma w języku odpowiedzieć na zgłoszoną wadę, w jakim terminie ma tę wadę usunąć. Klient ma też uprawnienie nawet do odstąpienia do umowy, więc to jest taka quasi rękojmia. Która ma troszkę mniejsze uprawnienia niż ta ustawowa, kodeksowa. Więc klient też nie zostanie pozbawiony takiej ochrony, może z tego skorzystać.

Oprócz tego w przypadku każdej umowy z deweloperem możemy też dochodzić odszkodowania z kodeksu cywilnego. Tego typu dochodzenie takich roszczeń jest nieco trudniejsze niż z rynkojmią, bo rynkojmia polega też na tym, że klient jest w lepszej sytuacji, bo nie musi udowadniać, że deweloper coś zawinił. Czyli jeśli taką wadę mamy, to możemy przypuścić, że tego typu wada powstała z winy dewelopera automatycznie. Takie domniemanie. Jak w praktyce wygląda zgłoszenie wady deweloperowi? W praktyce wygląda to tak, że deweloper w momencie, w którym budynek powstanie, on odbierze ten budynek, czyli mamy pozwolenie na użytkowanie albo zgłoszenie wykonania robót.

I korzystamy wtedy z uprawnień z tytułu Rękojmii. Jesteśmy gdzieś na początkowym etapie, więc zobaczymy jak ta sprawa się rozstrzygnie. Ale sprawa dotyczyła, wada polegała na wadliwym działaniu akustyki w budynku, więc po prostu w tym budynku jest bardzo głośno, powyżej norm dopuszczalnych przez prawo budowlane. No i czekamy na odpowiedź firmy sprzedającej. Jakie błędy najczęściej popełniają kupujący przy dochodzeniu swoich roszczeń z tytułu rękojmii? Te błędy wynikają z niezrozumienia na czym polega rękojmia, bo kupujący często żądają uprawnień, których np. nie mają. Z tytułu rękojmii, tak jak na początku wspomniałem, mamy konkretne cztery uprawnienia i żadnych innych nie będziemy mieć.

Jeśli chodzi o ten aspekt, to ja bym proponował sprzedającym najpierw, zanim sprzedadzą lokal, dokładnie go zweryfikować, czyli wychwycić samemu pewne wady, które już są widoczne i poinformować tego sprzedającego, że coś takiego jest, na przykład w tym protokole odbioru. Bo w takim przypadku, jak kupujący wie o tej wadzie, no to ta rękojmia po prostu go nie obowiązuje. Jeśli wiemy, jesteśmy świadomi, że kupujemy mieszkanie używane z wadą, to nie możemy później dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi. To jest jeden przypadek, jedna sytuacja. Natomiast druga jest taka, że sprzedający wie o tej wadzie i ją podstępnie ukrywa. Czyli na przykład w przypadku zalania po prostu maluje, nie usuwając źródła wilgoci, maluje tą ścianę.