Inwestycja w spółkę deweloperską i budowlaną

Prawnik Buduje. Podcast o budowlance, deweloperce, zamówieniach publicznych i zielonej energii. Za mikrofonem radca prawny Kamil Chupajło. Zapraszam. Cześć, witam Was wszystkich serdecznie w kolejnym odcinku podcastu Prawnik Buduje. Tym razem jest ze mną Wiktor Kacperski, mecenas Wiktor Kacperski. Cześć. Mój wychowanek pierwszy, którego miałem wielką dumę prowadzić na aplikacji. Jestem z tego bardzo zadowolony, że Wiktor jesteś dzisiaj ze mną. Porozmawiamy o czymś, w czym Wiktor się bardzo dobrze Bardzo dobrze czuję, bowiem będziemy mówić o inwestycjach firmy i konkretnie firmy deweloperskie i firmy budowlane.

Poruszymy kilka takich fajnych ciekawych tematów, które są często też poruszane. Przez osoby, które się do mnie zgłaszają, bo często jest tak, że ktoś do mnie pisze, dostaje na przykład umowę spółki i chce, żebyśmy tylko tą umowę spółki sprawdzili. Wiktor, mieliśmy ostatnio taką sytuację z klientem, który się do nas zgłosił, powiedział, że ma działkę i chciałby zainwestować w firmę deweloperską. Pamiętasz, co mu powiedzieliśmy? Tak, ostatecznie powiedzieliśmy, żeby przyszedł później, ale nie żeby zbywać klienta, tylko dlatego, że okazało się, że on dostał umowę z prostej spółki akcyjnej od dewelopera i jak tak porozmawialiśmy z tym klientem i wstępnie zakomunikowaliśmy, co dla jego własnego dobra byśmy musieli zmienić w tej umowie, to nagle się okazało, że

Czy lepiej czasami udać się do notariusza? Czy w ogóle jest umowa inwestycyjna, Wiktor? Po co ją potrzebujemy? Ona brzmi w sposób groźny, jakby coś wielkiego było, ale po co jest, w jakiej formie jest zawierana i po co inwestor ją potrzebuje? Umowa inwestycyjna tak naprawdę ma być spięciem, klamrą tego, co w ogóle planujemy z inwestorem i z pomysłodawcą całego podmiotu. Co planujemy zrobić i na co się umawiamy? Dlatego, że na przykładzie tego wcześniejszego klienta, klient przyszedł już z gotową umową z prostej spółki akcyjnej i to nie jest do końca taka kolejność. Prawidłowo tak naprawdę powinniśmy na początku zastanowić się, jakie są właściwie cele inwestycyjne tego klienta, co która strona wnosi i przede wszystkim ile tych stron będzie, jaki będzie ich udział w operowaniu tą spółką.

Dobra. Czyli mamy generalnie opisane to, co jest najważniejsze, to co nam spina i po co to w ogóle jest, więc przejdźmy dalej. Czym jest w ogóle wejście do spółki inwestora? Co to oznacza? Bo to jest takie pojęcie, dobra, wchodzę w inwestycje, mam nieruchomość, okej, pomóżcie mi, chcę wejść do spółki. Nie wiem, co to oznacza, ale chcę wejść, chcę zarabiać pieniądze. Co to w ogóle znaczy, Wiktor? Zasadniczo w przypadku podmiotów gospodarczych jak wchodzimy do spółki musimy nabyć prawa udziałowe w spółce. W przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością to będą udziały w kapitale zakładowym. W przypadku prostej spółki akcyjnej, spółki akcyjnej, spółki komandytowo-akcyjnej to będą akcje. No chyba, że oczywiście w komandytowo-akcyjne ktoś będzie chciał być komplementariuszem i podnosić odpowiedzialność, ale tutaj myślę, że nie na ten temat będziemy się rozmawiać.

No więc jak zbyć w ogóle takie udziały? No powiedzmy to na przykładzie spółki ZOO, bo to jest taka najpopularniejsza spółka do inwestycji. Później Wiktor powie o prostej spółce akcyjnej, to jest bardzo ciekawa sytuacja w porównaniu, ale to będzie fajnie jak zobaczycie jaka jest różnica między takimi dwoma najpopularniejszymi formami inwestycji. I teraz tak, w przypadku zbycia udziałów w spółce ZOO Zbycie udziałów to jest przeniesienie, tak jak mówiliśmy, praw udziałowych. Natomiast kto zbywa te udziały? Zbywa udziały tylko osoba, która te udziały już ma, czyli wspólnik. Tutaj nie ma możliwości innego zbycia. Więc dotychczasowy wspólnik musi się ich pozbyć albo w całości, albo w części, żeby inna osoba mogła

To może Wiktor, zacznij od kwestii prostej spółki akcyjnej, bo to będzie dobry przerywnik, a ja później wrócę do spółki z o.o. i jak wygląda podwyższenie kapitału w spółce z o.o. i jak wygląda nabycie tych udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym. Tak, to jest o tyle ciekawe w prostej spółce akcyjnej, że tak przechodząc jeszcze do podstaw, jeżeli mówimy o samym wejściu do spółki, no to w dalszym ciągu mamy nabycie udziałów, tylko w tym przypadku można to określić nabyciem pierwotnym, dlatego że nie mamy, tak jak mamy rynek wtórny, rynek pierwotny, to tak samo nie nabywamy już istniejących udziałów posiadanych przez innego udziałowca albo akcji, Tylko te udziały muszą zostać ustanowione dla nas.

Dobrze. I teraz jakie wkłady są? Mówiłeś o wkładach pieniężnych i niepieniężnych, więc to sobie szybko omówimy. Niepieniężny to jest właśnie to, co Wiktor wcześniej mówił, to jest aport tak zwany. Nie mówimy o aportowaniu przez psa, tylko o aporcie, który jest wkładem niepieniężnym do spółki. W spółce z o.o. nie może to być praca, tak jak już mówiliśmy. W spółce chociażby PSA tą pracę możemy sobie wycenić. Dobra, tutaj jest jeszcze jeden mały niuans, jeżeli chodzi o właśnie nie prostą spółkę akcyjną, tylko spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością i inne spółki kapitałowe, bo jest jeden wyjątek, to znaczy standardowo to może być wkład pieniężny albo niepieniężny, ale aportowy, czyli właśnie ten, który jest wycenialny. I co do zasady, tak jak mówiłem, te dobra niematerialne, pomysły i tak dalej nie mogą być tym aportem.

No i oczywiście jakie są kryteria nabywania tych udziałów i mechanizmy szczegółowe w zakresie tego, Jakie te nabywanie udziałów ma być? Zaczniemy od westingu. To jest pojęcie, które gdzieś tam się pojawia w obiegu. Generalnie chodzi o to, że westing to jest takie czekanie na udziały. Mamy sytuację, kiedy pracownik, oczywiście zaraz Wiktor powie, że jakie są szczegółowe rozwiązania w przypadku westingu, natomiast generalnie co do westingu to chodzi o to, że Pracownik czy osoba uprawniona, nieważne czy to jest pracownik, współpracownik i tak dalej, musi czekać określony czas na to, żeby te udziały, które są mu zaoferowane nabyć. On dostaje opcję jakąś na udziały i musi poczekać na przykład rok, 10 lat i tak dalej na to, żeby je nabyć.

Mówiliśmy o czymś takim jak lockup, czyli ograniczenia zbywania. To generalnie chodzi o to, że sobie do jakiegoś czasu ograniczamy możliwość zbycia tych udziałów, tak? Żeby nie było tak, że dostanie od razu 10% udziałów w spółce i to na drugi dzień komuś sprzeda. Szczególnie, że też tutaj jest kwestia wpływu na tego komu Komu w ogóle mamy to sprzedać, tak? To też jest warto, żeby pod jakąś kontrolę poddać. Kolejne rzeczy, które się spotyka w SOP-ach, to jest dwa takie pojęcia DRAKALONG i TAKALONG. Z przyjemnością na pewno o tym opowiesz, Wiktor. Jasne. Dragalong i tagalong co prawda nie dotyczy tylko programu ESOP, a właściwie w ogóle nie do tego jest zaprojektowane.

Papierowy jeszcze, papierowy, ale taki papierowy, papierowy, bo teraz tego nie ma już. Czyli taki, że się na formularzach ręcznie przekreślało komórki i wypisywało. To jakaś prehistoria chyba, nie? Że faktycznie udało mi się ją zarejestrować w trzy dni. Przy czym, że przez te wszystkie trzy dni chodziłem do przewodniczącego wydziału, żeby mi to zarejestrowali, bo nam się kończył okres jakiś tam związany z możliwością optymalizacji. Także to było moje największe osiągnięcie w KRS-ie. Jakby nigdy mi się to więcej nie udało. Na szczęście to później zmienili i teraz nie ma tak, że jest wszystko papierowo. Teraz jest częściowo papierowo, ale większość elektronicznie, nawet jeżeli nie robimy tego w formie AS24. No ale dobrze, mówiliśmy o tej formie tradycyjnej. Co to w ogóle oznacza? Tradycyjna forma założenia spółki to jest taka, że idziecie do jakichś wspaniałych prawników, na przykład mecenas Wiktora Kacperskiego, który siedzi obok mnie,

Także to jest takich pierwoważnych zapisów. Warto się zastanowić, co chcemy, bo to zawsze, jak określimy sobie cel tej naszej spółki, to wtedy będziemy wiedzieli, czy iść w S24, czy jednak od razu zacząć od notariusza, no bo jeżeli będziemy chcieli później zmienić to i tak musimy iść do notariusza, więc będzie więcej pracy niż Dziś na początku gdybyśmy od razu to zrobili w formie tradycyjnej I to by było na tyle na dzisiaj. Wiktor, bardzo ci dziękuję za dzisiejszą bardzo, bardzo merytoryczną rozmowę. Mam nadzieję, że naszym widzom i słuchaczom, słuchaczkom to się podobało, spodoba się. Zapraszamy do komentowania. Zapraszamy do dawania łapek w górę i łapek w dół.

Każda jest cenna, żeby rozruszać algorytm. Oczywiście subskrypcja na YouTubie, bo będziemy na YouTubie i obserwowanie nas na Spotify i na innych platformach podcastowych, na których się pokażemy. Ja mam wielką nadzieję, że to nie ostatnie moje nagranie z Wiktorem. Też mam taką nadzieję. Bardzo miło się rozmawiało. Dziękuję przede wszystkim dla wytrwałych, którzy dotarli do końca. Ale było dużo, dużo, dużo wiedzy. Także bardzo wam dziękujemy i słyszymy się w kolejnym odcinku. Do zobaczenia. Do usłyszenia. Do zobaczenia.