[PL] Wszyscy ludzie Skylinera

Szymon Zduńczyk, członek zarządu, dyrektor zarządzający w Karimpol Polska. Opowiem o tym, jak zaczęła się historia Skylinerów. Zaczęła się oczywiście od zakupu działki. Działkę sprzedawała hiszpańska grupa. Było wielu chętnych, były to trudne negocjacje, burzliwe. Przeważyła znajomość hiszpańskiego i to dokładnie tego dialektu, którym posługiwał się sprzedający. Jeden z naszych udziałowców znał dobrze hiszpański i uczył się go właśnie na północy Hiszpanii. I ten dialekt jest różny od hiszpańskiego z Madrytu. W trakcie negocjacji po hiszpańsku jeden z naszych udziałowców zwrócił się do sprzedających. Hola amigos, panowie, wy chyba nie jesteście z Madrytu. I myślę, że w tym ich trochę kupił, że ich przekonał do siebie i polubili się panowie. Relacje cały czas do dnia dzisiejszego są utrzymywane, mamy regularne spotkania raz w roku, czyli udało nam się po zamknięciu sprzedaży pozostać w dobrych relacjach, przyjacielskich relacjach, co sobie bardzo ceniwe.

Postanowiliśmy iść na całość. Czyli zaczęliśmy od wyższego budynku, który jest bliżej ronda, bliżej drogi. Było to dla nas dużym wyzwaniem zarówno finansowym, jak i technicznym, ponieważ jest to najwyższy budynek w naszej grupie. Jest to również największa wartość, jaką wpływaliśmy w jeden projekt do tej pory, więc było to dla nas dużym wyzwaniem, ale jednak chcieliśmy pokazać, że potrafimy, chcieliśmy dowieźć wysokiej jakości projekt i myślę, że dziś możemy z pełnym przekonaniem powiedzieć, że nam się to udało. Ta decyzja też spowodowała, że Skylinera II buduje się trochę trudniej. Z uwagi na to, że jesteśmy otoczeni innymi budynkami, mamy ciasną działkę, musimy logistycznie bardzo szczegółowo planować co, kiedy dowozimy, jak to organizujemy. Jest to wyzwanie. Ale już teraz będąc na budowie widzimy, że ten budynek idealnie się wpasował w pozostałą część działki.

Widoki są bardzo ciekawe ze środka, jest bardzo dobrze naświetlone, także uważalne, że podjęliśmy dobrą decyzję. Jeżeli chodzi o finansowanie jedynki, zrobiliśmy z bankiem Pekao S.A. Znaliśmy się, więc to dużo pomogło, ponieważ bank Pekao S.A. finansował również naszą wcześniejszą inwestycję, Przelechy Jerozolimskich, Equator 4. Udało nam się uzyskać dobre finansowanie bez tak zwanego pre-lease'a, czyli bez dużego najemcy. Budowaliśmy w 100% spekulacyjnie, nie mieliśmy zabezpieczonego żadnego najemcy. Mimo to bank nam zaufał. Jeżeli chodzi o Skyliner 2, kontynuujemy też z tym bankiem, czyli znając się wzajemnie, udowadniając, że potrafimy dowieźć wysokiej jakości projekt, bank również postanowił nam zaufać i Skyliner 2 również uzyskał kredyt budowlany w banku PKO bez żadnego pre-leasa. Zaczynając w ogóle koncepcję Skylinera 2, wyszliśmy od głównej wytycznej projektowej, uzyskać BRIM Outstanding, czyli najwyższy możliwy certyfikat.

Całe, że tak powiem, projektowanie techniczne, jeżeli chodzi o systemy, dostosowywaliśmy pod ten certyfikat. A jednocześnie, żeby projekt był wydajny, czyli żeby koszty eksploatacyjne były jak najniższe. To były takie dwie rzeczy, które były wiodące, jeżeli chodzi o taki techniczny aspekt projektowania. Jeżeli chodzi o architekturę, byliśmy bardzo zadowoleni z tego, jak wygląda Skyliner i chcieliśmy jak najmniej zmieniać. Chcieliśmy, żeby z zewnątrz te budynki wyglądały na spójne, żeby każdy poziom powtarzalny był na tej samej rzędnej, na tej samej wysokości, żeby elewacja była możliwie zbliżona, żebyśmy będąc w lobby nie czuli, czy jesteśmy w pierwszej fazie, czy w drugiej. Bardzo lubimy windy w Skylinerze 1, dlatego postanowiliśmy w ogóle wnętrza wind zachować w 100% takie same, jeżeli chodzi o dwójkę. Jeżeli chodzi o wystrój i to, jak one wyglądają, barwy światła, typ żarówek, wszystkie detale kopiujemy.

Jeżeli chodzi o technologię, analizujemy pewne punkty, sprawdzamy, co jest dostępne. Przykładnie kontrole dostępów, no to karty, które były dostępne w Skylinerze 1 już w tym momencie nie są najlepsze, dlatego w Skylinerze 2 już robimy update, jeżeli chodzi o czytniki, jeżeli chodzi o karty. Sprawdzamy możliwość, jeżeli chodzi o chłodzenie. Początkowo zakładaliśmy ten sam system chłodzenia w budynku. To najbardziej jednoduchomny element. Koszty serwisów czarnych mocno zależą od tego, jak chłodzimy w lato taki budynek. Początkowo zakładaliśmy projektowo utrzymanie tych systemów ze Skylinera 1 jako najbardziej nowoczesne na rynku i tak w projekcie było. Jednak już po wygraniu kontraktu przez Warbud, Warbud donosił się z propozycją zmiany tego systemu z uwagi na poprawy wydajności. Przeanalizowaliśmy te możliwości i uznaliśmy, że faktycznie ta zmiana pozwoli nam obniżyć koszty eksploatacyjne w długim terminie.

Zainteresowanie jest duże. Wszyscy nam mówią, że traciliśmy jakąś tam lukę podejrzową, Potwierdzam generalnie, że zainteresowanie jest duże. Powierzchnia piętra to jest około tysiąca metrów, więc jest tu piętro bardzo chodliwe. Są piękne widoki, lokalizacja jest po prostu idealna. To, co powiedzieliśmy, jest taluka podleżową. Faktycznie w tym czasie, jeżeli chodzi o nowe budynki, nie mamy dużo konkurencji. Aspekty ESG, które są cały czas ważne dla wielu najemców, te adresujemy w 100%. Dodatkowo też Śmieję się, że trochę takie nasze hobby, że zabezpieczyliśmy zieloną energię dla Skylinera 1, zabezpieczyliśmy zieloną energię na czas budowy i w trakcie użytkowania D2 również będzie zielona energia. I dodatkowo weszliśmy w ogóle w biznes z fotowoltaiki. Kupiliśmy w tym roku dwie farmy. Chcemy rozszerzać to portfolio, jeżeli chodzi o produkcję prądu, tak żebyśmy mogli w 100% pokrywać nasze zapotrzebowanie właśnie z własnych źródlewów odnawialnych.

To jest projekt, który, mówią anglicy, stand out of the row. Rzeczywiście wchodząc do tego budynku, czy też rzeczywiście oglądając go w panoramie miasta, natychmiast się widzi, który to jest budynek, natychmiast on jest relatywnie prosto rozpoznawalny poprzez zastosowanie kilku relatywnie prostych linii, czy też proporcji, czy zagrań materiałowo-geometrycznych. Pomiędzy tym co wybrał inwestor, tym co finalnie powstało, oczywiście jest zasadnicza różnica, czy też jest szereg różnic, natomiast pewne zasady i pewne główne idee towarzyszące temu pierwszym budynkowi zostały skrupulatnie przez nas zachowane i wręcz uwypuklone. Niewiele osób widzi, ja kilka miałem razy przyjemność oprowadzać po pierwszym Skylinerze i opowiadać na co warto spojrzeć i czego nie widać na pierwszy rzut oka. Mianowicie cały Skyliner oparty jest na wielkiej ścianie, która jest fragmentem holu i ta ściana wychodzi i w jednym i w drugim kierunku z budynku, idzie przez cały budynek i wręcz jeszcze tworzy ten górny pióropusz.

Co prawda podłoga jest z Lastrico. Długo żeśmy szukali odpowiedniego wzoru i odpowiednich proporcji Lastrico. Nie ma w tej chwili w Polsce ani specjalnie dużej kultury wykonywania takich materiałów, ani specjalnych tradycji, bo to po prostu zanikło z wielu względów. W związku z powyższym w końcu znaleźliśmy Lastrico, które nam najbardziej odpowiadało. No i efekt finalny jest do zobaczenia. I pierwszy i drugi Skylinery nie były projektowane z całym szacunkiem po to, żeby maksymalizować ilość metrów kwartowych. Ja zawsze powtarzam każdemu naszemu inwestorowi, szanowni Państwo, my nie robimy metrów kwartowych. My robimy coś, co z angielska nazywa się produktem. Bo na końcu dnia Wy jako deweloper najprawdopodobniej będziecie chcieli sprzedać ten produkt. I wtedy metry kwadratowe są jednym z czynników tego, jaką cenę de facto osiągniecie, jak szybko sprzedacie tenże produkt. Kolejnymi czynnikami są to, czy i w jaki sposób budynek się na przykład wynajmuje.

W związku z powyższym na pierwszym Skylinerze, ale i na drugim również, mamy na dole funkcję publicznie dostępną, atrakcyjną i dla wszystkich, na górze mamy funkcję publicznie dostępną, a na środku mamy, przepraszam za wyrażenie, maszynkę do zarabiania pieniędzy. I te biura, które są na środku... Czyli pomiędzy dwiema strefami funkcji publicznych muszą być zaprojektowane perfect, muszą być odpowiednie głębokości, muszą być odpowiednio zwentylowane, muszą być odpowiednio doświetlone, muszą być odpowiednio komfortowe. I oba te budynki tą cechę posiadają. W związku z powyższym to jest trochę tak, że nie mówimy tylko i wyłącznie o metrach kwartowych, bo na płuc metrów kwartowych, które są, łagodnie mówiąc, suboptymalne, to nie jest nasza szkoła architektury i to nie jest nasza szkoła tego, w jaki sposób tłumaczymy naszym inwestorom. Panowie, to niekoniecznie musi być tylko w Excelu, tylko metry znaczy. W drugim budynku jest szereg uwarunkowań wynikających nie tylko z wysokości, ale jakby to powiedzieć z proporcji.

Na Skylinerze 1 miałem okazję pracować jako kierownik robót, teraz mam przyjemność pracować jako kierownik budowy. Dla mnie jako kierownika robót, który miał okazję zmierzyć się z różnymi inwestycjami, filharmonię, budynki użytkowności publicznej, budowa wieżowca na pewno było wyzwaniem, było to coś nowego. Nie często niższe niedobudownictwa ma okazję budować budynki wysokościowe. Było to na pewno duże wyzwanie, dużo nowych doświadczeń. Największym wyzwaniem była logistyka i konieczność dostosowania harmonogramu dostaw do postępującej fazy budowy tak, żeby to wszystko chodziło jak w buzykerku szwajcarskim. Takie budynki są nasycone instalacjami przeróżnymi sanitarnymi, technicznymi, elektrycznymi. Spięcie tego wszystkiego w funkcjonującą całość wymaga dużo czasu, dużo testów, dużo rozruchów. Udało się to wykonać.

Mam nadzieję, że na Skylinerze 2 uda nam się powtórzyć ten sukces. Na Skylinerze 1 zajmowałem się kondygnacjami podziemnymi, lindami. Te doświadczenia mogłem przenieść oczywiście na Skyliner 2, ponieważ mamy bardzo podobnych wykonawców. Moja przygoda na Skylinerze 2 rozpoczęła się tak naprawdę od funkcji koordynatora projektu. Siłą rzeczy musiałem się zapoznać do dosyć szczegółowo, wielobranżowo z rysunkami wykonawczymi, co teraz jest bardzo pomocne i owocne, jeśli chodzi o pełnienie funkcji kierownika budowy i rozwiązywanie problemów technicznych. Funkcja kierownika budowy. Teraz dochodzą takie aspekty z organizacją terenu budowy, z rozwiązaniem problemów kadrowych, z koniecznością życia w zgodzie z sąsiadami. Mamy bardzo niewielkie odległości, funkcjonujące budynki, są to hotele, biura. Sąsiedzi są wymagający, ale staramy się to pogodzić tak, żeby nie zaburzyć tempo prac.

No i żyć w zgodzie z najemcami również w Skylinerze 1. My jesteśmy zadowoleni z faktu, że najtrudniejszą część budynku, czyli kondygnacje techniczne, które znajdują się w górnej części budynku, musimy wykonywać w aurze jesienno-zimowej. Wiadomo, że ta praca jest wtedy mniej komfortowa, jednak pracę nie przerywamy. Na niższe temperatury mamy opracowany system elektrony grzewu. Jest to certyfikowany system. Z powodzeniem możemy wykonywać elementy konstrukcji żelbetowej, nawet przy bardzo niskich temperaturach. Oczywiście jest to też konieczność zwrócenia większej uwagi na ciągach komunikacyjnych, oblodzenia, ryzyko pociśnięcia, upadku. Wymaga to od nas większego zaangażowania, ale takie warunki nie są dla nas żadną nowością i na pewno sobie z tym poradzimy. Praca z człowiekiem jest trudna sama w sobie. Zespół może być niewielki, ale wiadomo, że tam, gdzie człowiek, tam jest tyle różnych pomysłów.

Jeśli chodzi konkretnie o tę budowę, obecnie na budowie pracuje 170 osób, nie wliczając w to osób z kadry. Są to nasi podwykonawcy. Ustawienie ich w całym łańcuchu tych prac i ustawienie tej kolejności, która jest kluczowa, żeby nie wygenerować niepotrzebnych dodatkowych kosztów, jest czasochłonne, wymaga wielu spotkań, ale od tego tu jesteśmy, żeby tę kolejność i odpowiedni tempo pracy Przede wszystkim na budowie bardzo dużą wagę przywiązujemy do segregacji odpadów. Na budowie Skyliner 2 ponad 95% odpadów, które wyjedzie z naszej budowy trafia do dalszego recyklingu. I między innymi to pozwala na uzyskanie bardzo wysokiej certyfikacji BREEAM na poziomie Outstanding. Do tego dochodzą różne rozwiązania technologiczne typu urządzenia dźwigowe, windy.