W Polsce nie da się budować mieszkań na wynajem? Sprawdza Agata Kowalska

A nawet jak się da, to to nie ma sensu, bo za drogo, a do tego ryzykownie. Poza tym wszyscy wolą własny lokum. Na dodatek i tak państwo takich mieszkań budować nie potrafi. Cała Polska wydaje się być o tym przekonana. Cała? Nie. Jest kilka miejsc na mapie, które stawiają opór tej tezie. Jedno z nich odwiedzimy w dzisiejszym powiększeniu. Zapraszam. Dziś w powiększeniu przenosimy się do Stargardu, dawniej nazywanego Stargardem Szczecińskim, gdzie przy mikrofonie jest pani Agata Kmieć-Łuciuk, prezeska Stargardzkiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego, czyli w skrócie Stargardzkiego TBS.

Dzień dobry pani prezes. Dzień dobry, witam serdecznie. Zacznijmy zatem od samego TBS-u. Czy TBS buduje mieszkania komunalne? Co właściwie robi? Może zacznę od tego, że Stargardzkie TBS jest w 100% spółką z udziałem gminy miasta Stargard. I myślę, że to ma też dosyć istotne znaczenie, jeżeli chodzi o naszą działalność. Zajmujemy się budowaniem mieszkań na wynajem. Ale budujemy mieszkania tak zwane TBS-owskie, czyli takie, które wynajmujemy osobom po wpłacaniu partycypacji i za tak zwany czynsz TBS-owski, ale budujemy też mieszkania Może komunalne to za daleko powiedziane, natomiast mieszkania, które rzeczywiście są własnością TBS-u, natomiast są wynajmowane przez miasto i przeznaczane dla najemców z tak zwanej listy komunalnej.

Czyli można powiedzieć, że mamy mieszkania, które są wynajmowane Dla różnych klientów, czyli dla tych komunalnych, ale również dla tych, którzy już nie są w stanie załapać się na tzw. listę komunalną. A pewnie jednocześnie nie stać ich na kredyt. A to proszę od razu powiedzieć, co to jest ta wpłata partycypacji? Bo rzeczywiście takie wymagania są na stronie stargardzkiego TBS. I co to jest ten czynsz TBS-owy? Czy on jest wyjątkowo wysoki? To znaczy tak. Jeżeli chodzi o samą partycypację, to w przypadku mieszkań, które buduje spółka, które należą do spółki, osoba, która chce wynająć to mieszkanie, osoba, która rzeczywiście nie jest w stanie wynająć mieszkania w zasobie komunalnym, bo tak jak pani powiedziała, ma te dochody zbyt wysokie w stosunku do tych, które są określane uchwałą Rady Miejskiej, ale jednocześnie też nie stać ją na to, żeby wziąć kredyt, bo nie ma zdolności kredytowej z różnych powodów.

Dokładnie tak. Nikt na tym nie traci, wpłacając tę partycypację, bo może sobie tę partycypację, jeśli zdecyduje się wyprowadzić, wypłacić. Ale proszę to od razu wyjaśnić. Dlaczego w takim razie jest ona konieczna? Jaka jest jej rola? Bo to trochę się kojarzy z wkładem własnym, czyli pewnego rodzaju zabezpieczeniem dla banku, któremu musi najpierw sprawdzić, czy klient jest w stanie na przestrzeni kilku lat najpierw zebrać taką sumę odpowiednią, która będzie tym wkładem własnym, a potem oczywiście już spłacać kredyt i odsetki. A w przypadku TBS-u, jaka jest rola tej partycypacji? Jak ona jest wysoka? Ta partycypacja w przypadku mieszkań, które buduje TBS jest jakby jednym ze składników montażu finansowego przygotowywanego przy realizacji danej inwestycji. Budując mieszkania TBS-owskie oczywiście korzystamy dzisiaj z tzw. finansowania zwrotnego.

To zrozumiałe. A jak jest z czynszem? Czy on jest rynkowy, czy on jest wyższy niż rynkowy, a może niższy? Nie, absolutnie. Jeśli chodzi o sam czynsz, ja tutaj mogę się wypowiadać oczywiście w oparciu o przykład Stargardu. W naszym przypadku czynsz w zasobie TBS-owskim, czyli w tym mieszkaniu, które ktoś sobie wynajmie, wpłacając partycypację, jest na poziomie 12,95 zł. Jeszcze w ubiegłym roku... Za metr. Za metr, tak. Za metr kwadratowy to jest 12,95 zł. Jeszcze w ubiegłym roku, przed całą tą sytuacją związaną tutaj z napływem osób z Ukrainy, kiedy trochę na tym rynku prywatnym związanym z wynajmem mieszkań Sytuacja wyglądała inaczej. W naszym przypadku w Stargardzie koszt za wynajęcie mieszkania w przeliczeniu na jeden metr oscylował w okolicach dwudziestu pięciu złotych.

Więc w stosunku do czynszu, który jest na rynku prywatnym zdecydowanie ten czynsz w zasobie TBS-owskim jest niższy, co najmniej o połowę. Dzisiaj tak jak patrzymy w związku z tą całą sytuacją, gdzie tych mieszkań na rynku najmu prywatnym brakuje, Te ceny po pierwsze poszły w górę, jeśli chodzi o rynek prywatny, to jest raz, a po drugie tych mieszkań niestety za wiele nie ma. My to obserwujemy, widząc ile osób składa wnioski w naszych naborach na mieszkania. Jeszcze jakiś czas temu to były dwa wnioski, Czasem bywało nawet, że nie było żadnego wniosku, natomiast dzisiaj tych wniosków jest dosyć sporo, czyli widać, że coś tam się na rynku zadziało. No i też sytuacja kredytowa się zmieniła i wiele osób widzimy, że dzisiaj też poszukuje trochę innego rozwiązania, niekoniecznie brania tego kredytu i kupowania własnego mieszkania.

To jeszcze porozmawiajmy chwilę o tym, kto może z takiego zasobu TBS-owskiego skorzystać. Czy to musi być mieszkaniec, mieszkanka Stargardu zameldowana tam, Czy też może można potraktować to jako inwestycje albo pracować i być zameldowanym w Szczecinie, a mieszkać w Stargardzie? Jak to jest w przypadku TBS-u? Dla kogo i na jak długo? Jeżeli chodzi o osoby, które mogą starać się o to mieszkanie, no to zasady są jasno określone w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Natomiast są to osoby oczywiście, które nie dysponują innym tytułem prawnym. Czyli to nie może być tak, że ktoś ma gdzieś tam jakieś własne mieszkanie i tutaj chce u nas wynająć.

Musi oczywiście wykazać się określonym poziomem dochodów. No i niekoniecznie musi to być mieszkaniec Stargardu. Mogą to być osoby, które chcą sprowadzić się do Stargardu, chcą tutaj zamieszkać. Umowy są zawierane na czas nieokreślony i wypowiedzenie takiej umowy jest ściśle uwarunkowane konkretnymi przypadkami. Jeśli ktoś będzie mieszkał, będzie płacił czynsz, nie będzie zadłużał, to nie ma się czego obawiać, że nagle ktoś się rozmyśli, czytaj TBS i powie, proszę się z tego mieszkania wyprowadzić. Tutaj jakby tego zagrożenia nie ma, co w przypadku rynku prywatnego wiadomo może nastąpić, bo właściciel może zmienić swoje plany co do tego, w jaki sposób chce swoje mieszkanie wykorzystywać. Natomiast tutaj nie ma takiej

Takiego zagrożenia wprowadzamy się. Już dzisiaj też nawet nie ma badania dochodów. Jeszcze swego czasu były przepisy, jakby obligowały nas do tego, żeby co jakiś czas badać dochody tych osób i w momencie, kiedy miały wyższe dochody ustalać Jakby wyższy czynsz, czy nawet wypowiadać te umowy, dzisiaj już tych przepisów nie ma, więc jeśli nawet komuś się sytuacja finansowa poprawi, to też nie jest to jakimś powodem do tego, żebyśmy my żądali od tej osoby, że ona ma się z tego lokalu wyprowadzić. Dlatego o to pytam, bo właśnie wielu osobom TBS kojarzy się z mieszkaniami komunalnymi, a to są jednak dwa różne systemy i dla dwóch różnych grup społeczeństwa przeznaczone, a mnie szczególnie TBS ciekawi właśnie dlatego, że przypomina budownictwo dla każdego.

Porozmawiajmy o kosztach, bo zasadniczo jak rozmawiać z deweloperami, z inwestorami na rynku komercyjnym, To oni mówią tak, nie opłaca się w Polsce budować mieszkań na wynajem, jedyny dochodowy rynek to mieszkania własnościowe, a nawet jakby się opłacało na wynajem budować, bo tam rząd chce dopłacać do czynszu, więc może nawet będzie atrakcyjnie, to to jest ryzyko, najemca może nie płacić, najemca może niszczyć, to po prostu nie ma sensu. Co Wy na to? Ja sobie zdaję sprawę, że spojrzenie dewelopera jest trochę inne niż spojrzenie TBS-u, bo jakby ideą i rolą TBS-u jest budowanie mieszkań na wynajem dla tych osób średnio zarabiających i my mamy troszeczkę jakby inny cel. U dewelopera zakładam, że głównym celem jest to, że chce zarobić.

A u was jest cel społeczny, prawda? Dokładnie tak. Chcę to podkreślić, że jeżeli chodzi o budowanie mieszkań Przez TBS przynajmniej w Stargardzie jest to bardzo mocno powiązane z polityką społeczną, polityka mieszkaniowa jest jej elementem i to jest bardzo ściśle powiązane i nasze działania są wpisane w ogóle w politykę mieszkaniową miasta. Nie działamy jakoś w oderwaniu od miasta, tylko jakby w ramach tej polityki, która została określona. Ostatnia bodajże najświeższa uchwała jest z 2020 roku, mówię tu o uchwale Rady Miejskiej. Miasto sobie zakłada, że dla mieszkańców powinna być oferta Właściwie w każdym obszarze. Od tego, żeby mógł sobie kupić działkę i wybudować mieszkanie. Od tego, żeby można było sprzedać działkę i żeby deweloper wybudował mieszkania i je sprzedał.

W końcu taka oferta, gdzie wchodzi TBS, gdzie są mieszkania na wynajem dla tych, którzy absolutnie nie mogą sobie skorzystać z tych opcji związanych z pozyskaniem mieszkania na własność. I wreszcie, że musi być też porządna oferta, jeżeli chodzi o mieszkania komunalne. Więc my też jakby Działamy, no mówię, w takim jakby, mając jakiś tam plan, pomysł na to, w jaki sposób w mieście działać i jaka jest nasza rola, co my mamy robić, w którym zakresie mamy działać, żeby rzeczywiście tą ofertę taką, jak mówię, bardzo szeroką dla mieszkańców stworzyć. Rozpoznając te potrzeby i różne sytuacje życiowe, czego nie musi robić deweloper, który działa wyłącznie na zasadach zysku i straty. No dobrze, no to przechodzimy do pieniędzy.

Ile to kosztuje? W 2019 roku wiceprezydent Stargardu mówił akurat w Gazecie Wyborczej, że nie ma czegoś takiego jak tanie mieszkania, że ceny rosną, po prostu to musi dużo kosztować. Konkretnie u Was ile, skoro zamykacie się w czynszu ciut powyżej 12 złotych za metr? Zacznę od tego, że jeżeli chodzi o koszty budowy, to dzisiaj jesteśmy w takiej sytuacji w jakiej jesteśmy i wiemy jakie te koszty budowy są duże. Wielu inwestorów wstrzymuje realizację swoich przedsięwzięć z uwagi na to, że jest sytuacja niekorzystna jeżeli chodzi o tego typu inwestycje. Ja mogę powiedzieć tak, że zrobiłam sobie tutaj takie zestawienie, że od 2011 do 2017 roku generalnie udawało nam się zamknąć koszt budowy jednego metra w budynku pomiędzy 3100 a 3500, czyli tyle kosztowało wybudowanie przez nas jednego metra kwadratowego w budynku przeznaczonym na wynajem.

Ryzyka związane czy to ze wzrostem cen, pomimo tego, że waloryzacja dzisiaj jest przewidywana, Ale też wlicza sobie tam ryzyko związane chociażby z ewentualnymi karami, które by musiał nam zapłacić, jeśli coś mu się omsknie w terminach. Zdaję sobie sprawę, że w relacji deweloper, wykonawca, który wchodzi mu tam i buduje, są trochę inne. Nie ma wymogów związanych z zamówieniami publicznymi. I dlatego być może jest trochę taniej, chociaż tak jak patrzymy tutaj dzisiaj u nas, no to na pewno jakoś nie odbiegamy od tego, co proponują deweloperzy. No jeszcze biorąc pod uwagę to, że gdzieś deweloper, no deweloper buduje w stanie często deweloperskim.

Jeśli chodzi o pieniądze, to mówi Pani o tym, ile to kosztuje. A skąd pieniądze bierzecie? Chciałabym nawiązać do programu, o którym było swojego czasu bardzo głośno. Był to oczywiście program Mieszkanie Plus, z którego mogły korzystać też samorządy. Ale czytam, już znów wracam do wywiadu z Panem Wiceprezydentem, że Stargard ostatecznie z tego programu nie skorzystał. Dlaczego? I czy problemem były właśnie pieniądze? My jako TBS byliśmy zaangażowani w rozmowy dotyczące uruchomienia na terenie Stargardu Mieszkania Plus. On ewaluował, to były różne rozmowy. Na samym początku nie do końca chyba byliśmy zgodni co do kosztów budowy, ponieważ te, które były nam przedstawiane, które powinny wyjść z tego programu, no w naszej ocenie

Czyli w taki sposób, który zabezpieczy rzeczywiście te potrzeby, które my diagnozujemy, że na terenie miasta są. Wiemy, jakie mieszkania nam są potrzebne, dla jakich beneficjentów, ile one powinny kosztować i jakby te nasze dyskusje z podmiotami, które zajmowały się realizacją tego programu, no gdzieś tam w tym kierunku zmierzały. I jakby te rozmowy chyba nie do końca nas satysfakcjonowały, dlatego my też ostatecznie, tak jak Pan Prezydent powiedział, nie skorzystaliśmy z tego rozwiązania. Natomiast te narzędzia, które wykorzystujemy, to oczywiście wszystko to, co jest na dzień dzisiejszy możliwe, bo budynki te nasze stricte TBS-owskie do wynajmu z partycypacją,

Dokładnie. Jeżeli chodzi o budowę, tak jak wspomniałam, tych mieszkań, Które mogą być wynajmowane po wpłacie partycypacji, to dzisiaj oprócz tego finansowania zwrotnego, które jest doskonale znane wszystkim TBS-om i gminom, można to połączyć również z innymi źródłami. Mówię tutaj właśnie o grancie z funduszu dopłat. To są środki, które w ramach rządowego programu wspierania mieszkań komunalnych, mieszkań na wynajem można pozyskać, tylko że to są środki, które pozyskuje gmina. Kolejne źródło to Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa. Tutaj też gmina może wziąć 10% całkowitych kosztów, wartości danej inwestycji i też przekazać je TBS-owi. W związku z tym tak naprawdę, jeśli mamy to finansowanie zwrotne, czyli ten kredyt preferencyjny, który TBS bierze, jeśli dostaniemy ten grant z funduszu dopłat,

Jak jest u was, jeśli chodzi o lokalizację? My realizujemy nasze budynki i w samym centrum miasta, i też na tak zwanym osiedlu lotnisko, to się u nas nazywa. To jest osiedle, w którym mieszkały rodziny żołnierzy radzieckich, którzy mieli tutaj swoją, że tak powiem, siedzibę. Dzisiaj jest to piękne, zielone osiedle, gdzie są mieszkania i spółdzielcze i sporo działek właśnie tam ma nasze towarzystwo i tam sporo tych budynków budujemy, ale budujemy też w centrum miasta. Ostatnia realizacja jest w centrum miasta. Poprzednia również była tutaj jakby w centrum miasta. Także lokalizujemy te budynki na działkach i na gruntach, które pozyskaliśmy od gminy, bo my nie kupujemy jako TBS gruntów, tylko gmina jako nasz udziałowiec aportem przekazuje nam te działki i na tych działkach możemy budować.

Nie wiem, trudno mi powiedzieć, bo tak w zasadzie powiem tak. Ja to myślę, że będę bardzo mocno podkreślać, bo żeby gdzieś realizować te mieszkania, no to trzeba mieć jakąś jednak rzeczywiście taką politykę, jakiś pomysł na to. I myślę, że w Stargardzie ten pomysł naprawdę jest. Gdzie, czyli w jakim, w którym miejscu jeśli chodzi o tą politykę mieszkaniową jest TBS, który tak jak mówię buduje i swoje budynki i budynki z przeznaczeniem na potrzeby tego zasobu komunalnego. No musi być na to pomysł tak, bo takie budowanie, aha bo są pieniądze to budujmy coś. Myślę, że to nie ma sensu. Po prostu trzeba mieć jakiś pomysł na to, jakąś politykę i wiedzieć czego się tak naprawdę chce, co jest potrzebne.

Bardzo dziękuję za to spotkanie. Dziękuję serdecznie. A Wam dziękuję za wysłuchanie tej rozmowy. Wiem, że nie tylko w Stargardzie dzieją się rzeczy nadzwyczajne, nadzwyczajne na tle kraju. Są gminy, są samorządy, które potrafią działać mądrze, skutecznie i w porozumieniu z mieszkańcami i z organizacjami pozarządowymi. Może mieszkasz w takiej gminie, może u Ciebie dzieje się coś fantastycznego, coś co działa, co jest polityką publiczną. Realizowaną w sposób właściwy, sensowny, jakkolwiek nudno by to nie brzmiało. Ale w Polsce to wyjątki, a skoro to wyjątki, to z pewnością ciekawe. Napisz do mnie, jeśli w Twojej gminie świadczone są jakieś szczególne usługi dla mieszkańców, w świetny sposób prowadzona jest komunikacja,