W Polsce nie da się budować mieszkań na wynajem? Sprawdza Agata Kowalska

A nawet jak się da, to to nie ma sensu, bo za drogo, a do tego ryzykownie. Poza tym wszyscy wolą własny lokum. Na dodatek i tak państwo takich mieszkań budować nie potrafi. Cała Polska wydaje się być o tym przekonana. Cała? Nie. Jest kilka miejsc na mapie, które stawiają opór tej tezie. Jedno z nich odwiedzimy w dzisiejszym powiększeniu. Zapraszam. Dziś w powiększeniu przenosimy się do Stargardu, dawniej nazywanego Stargardem Szczecińskim, gdzie przy mikrofonie jest pani Agata Kmieć-Łuciuk, prezeska Stargardzkiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego, czyli w skrócie Stargardzkiego TBS.

Dzień dobry pani prezes. Dzień dobry, witam serdecznie. Zacznijmy zatem od samego TBS-u. Czy TBS buduje mieszkania komunalne? Co właściwie robi? Może zacznę od tego, że Stargardzkie TBS jest w 100% spółką z udziałem gminy miasta Stargard. I myślę, że to ma też dosyć istotne znaczenie, jeżeli chodzi o naszą działalność. Zajmujemy się budowaniem mieszkań na wynajem. Ale budujemy mieszkania tak zwane TBS-owskie, czyli takie, które wynajmujemy osobom po wpłacaniu partycypacji i za tak zwany czynsz TBS-owski, ale budujemy też mieszkania Może komunalne to za daleko powiedziane, natomiast mieszkania, które rzeczywiście są własnością TBS-u, natomiast są wynajmowane przez miasto i przeznaczane dla najemców z tak zwanej listy komunalnej.

Czyli można powiedzieć, że mamy mieszkania, które są wynajmowane Dla różnych klientów, czyli dla tych komunalnych, ale również dla tych, którzy już nie są w stanie załapać się na tzw. listę komunalną. A pewnie jednocześnie nie stać ich na kredyt. A to proszę od razu powiedzieć, co to jest ta wpłata partycypacji? Bo rzeczywiście takie wymagania są na stronie stargardzkiego TBS. I co to jest ten czynsz TBS-owy? Czy on jest wyjątkowo wysoki? To znaczy tak. Jeżeli chodzi o samą partycypację, to w przypadku mieszkań, które buduje spółka, które należą do spółki, osoba, która chce wynająć to mieszkanie, osoba, która rzeczywiście nie jest w stanie wynająć mieszkania w zasobie komunalnym, bo tak jak pani powiedziała, ma te dochody zbyt wysokie w stosunku do tych, które są określane uchwałą Rady Miejskiej, ale jednocześnie też nie stać ją na to, żeby wziąć kredyt, bo nie ma zdolności kredytowej z różnych powodów.

To zrozumiałe. A jak jest z czynszem? Czy on jest rynkowy, czy on jest wyższy niż rynkowy, a może niższy? Nie, absolutnie. Jeśli chodzi o sam czynsz, ja tutaj mogę się wypowiadać oczywiście w oparciu o przykład Stargardu. W naszym przypadku czynsz w zasobie TBS-owskim, czyli w tym mieszkaniu, które ktoś sobie wynajmie, wpłacając partycypację, jest na poziomie 12,95 zł. Jeszcze w ubiegłym roku... Za metr. Za metr, tak. Za metr kwadratowy to jest 12,95 zł. Jeszcze w ubiegłym roku, przed całą tą sytuacją związaną tutaj z napływem osób z Ukrainy, kiedy trochę na tym rynku prywatnym związanym z wynajmem mieszkań Sytuacja wyglądała inaczej. W naszym przypadku w Stargardzie koszt za wynajęcie mieszkania w przeliczeniu na jeden metr oscylował w okolicach dwudziestu pięciu złotych.

To jeszcze porozmawiajmy chwilę o tym, kto może z takiego zasobu TBS-owskiego skorzystać. Czy to musi być mieszkaniec, mieszkanka Stargardu zameldowana tam, Czy też może można potraktować to jako inwestycje albo pracować i być zameldowanym w Szczecinie, a mieszkać w Stargardzie? Jak to jest w przypadku TBS-u? Dla kogo i na jak długo? Jeżeli chodzi o osoby, które mogą starać się o to mieszkanie, no to zasady są jasno określone w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Natomiast są to osoby oczywiście, które nie dysponują innym tytułem prawnym. Czyli to nie może być tak, że ktoś ma gdzieś tam jakieś własne mieszkanie i tutaj chce u nas wynająć.

Musi oczywiście wykazać się określonym poziomem dochodów. No i niekoniecznie musi to być mieszkaniec Stargardu. Mogą to być osoby, które chcą sprowadzić się do Stargardu, chcą tutaj zamieszkać. Umowy są zawierane na czas nieokreślony i wypowiedzenie takiej umowy jest ściśle uwarunkowane konkretnymi przypadkami. Jeśli ktoś będzie mieszkał, będzie płacił czynsz, nie będzie zadłużał, to nie ma się czego obawiać, że nagle ktoś się rozmyśli, czytaj TBS i powie, proszę się z tego mieszkania wyprowadzić. Tutaj jakby tego zagrożenia nie ma, co w przypadku rynku prywatnego wiadomo może nastąpić, bo właściciel może zmienić swoje plany co do tego, w jaki sposób chce swoje mieszkanie wykorzystywać. Natomiast tutaj nie ma takiej

A u was jest cel społeczny, prawda? Dokładnie tak. Chcę to podkreślić, że jeżeli chodzi o budowanie mieszkań Przez TBS przynajmniej w Stargardzie jest to bardzo mocno powiązane z polityką społeczną, polityka mieszkaniowa jest jej elementem i to jest bardzo ściśle powiązane i nasze działania są wpisane w ogóle w politykę mieszkaniową miasta. Nie działamy jakoś w oderwaniu od miasta, tylko jakby w ramach tej polityki, która została określona. Ostatnia bodajże najświeższa uchwała jest z 2020 roku, mówię tu o uchwale Rady Miejskiej. Miasto sobie zakłada, że dla mieszkańców powinna być oferta Właściwie w każdym obszarze. Od tego, żeby mógł sobie kupić działkę i wybudować mieszkanie. Od tego, żeby można było sprzedać działkę i żeby deweloper wybudował mieszkania i je sprzedał.

Ile to kosztuje? W 2019 roku wiceprezydent Stargardu mówił akurat w Gazecie Wyborczej, że nie ma czegoś takiego jak tanie mieszkania, że ceny rosną, po prostu to musi dużo kosztować. Konkretnie u Was ile, skoro zamykacie się w czynszu ciut powyżej 12 złotych za metr? Zacznę od tego, że jeżeli chodzi o koszty budowy, to dzisiaj jesteśmy w takiej sytuacji w jakiej jesteśmy i wiemy jakie te koszty budowy są duże. Wielu inwestorów wstrzymuje realizację swoich przedsięwzięć z uwagi na to, że jest sytuacja niekorzystna jeżeli chodzi o tego typu inwestycje. Ja mogę powiedzieć tak, że zrobiłam sobie tutaj takie zestawienie, że od 2011 do 2017 roku generalnie udawało nam się zamknąć koszt budowy jednego metra w budynku pomiędzy 3100 a 3500, czyli tyle kosztowało wybudowanie przez nas jednego metra kwadratowego w budynku przeznaczonym na wynajem.

Jeśli chodzi o pieniądze, to mówi Pani o tym, ile to kosztuje. A skąd pieniądze bierzecie? Chciałabym nawiązać do programu, o którym było swojego czasu bardzo głośno. Był to oczywiście program Mieszkanie Plus, z którego mogły korzystać też samorządy. Ale czytam, już znów wracam do wywiadu z Panem Wiceprezydentem, że Stargard ostatecznie z tego programu nie skorzystał. Dlaczego? I czy problemem były właśnie pieniądze? My jako TBS byliśmy zaangażowani w rozmowy dotyczące uruchomienia na terenie Stargardu Mieszkania Plus. On ewaluował, to były różne rozmowy. Na samym początku nie do końca chyba byliśmy zgodni co do kosztów budowy, ponieważ te, które były nam przedstawiane, które powinny wyjść z tego programu, no w naszej ocenie

Weźmiemy środki z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, prawie się to spina. No i prawie ma dużą różnicę, bo niestety tutaj w naszym przypadku dosyć mocno wchodzi gmina, która tą resztę brakującą dokłada. Mówimy o pieniądzach, ale ja cały czas pamiętam problemy tego programu Mieszkanie Plus i tam najwięcej barier stanowiła ziemia. Miejsce, gdzie można zbudować te nowe budynki. Jak to jest w przypadku Stargardu? Czy ta nieruchomość ziemska, na której budujecie, należy do gminy? Czy jest z tym problem? Bo zerkałam na mapę, ale trudno jest mi, jako osobie, która nigdy w Stargardzie nie była, ocenić, czy 8,5 kilometra od centrum Stargardu to jest daleko, czy blisko dla mieszkańców.

Nie wiem, trudno mi powiedzieć, bo tak w zasadzie powiem tak. Ja to myślę, że będę bardzo mocno podkreślać, bo żeby gdzieś realizować te mieszkania, no to trzeba mieć jakąś jednak rzeczywiście taką politykę, jakiś pomysł na to. I myślę, że w Stargardzie ten pomysł naprawdę jest. Gdzie, czyli w jakim, w którym miejscu jeśli chodzi o tą politykę mieszkaniową jest TBS, który tak jak mówię buduje i swoje budynki i budynki z przeznaczeniem na potrzeby tego zasobu komunalnego. No musi być na to pomysł tak, bo takie budowanie, aha bo są pieniądze to budujmy coś. Myślę, że to nie ma sensu. Po prostu trzeba mieć jakiś pomysł na to, jakąś politykę i wiedzieć czego się tak naprawdę chce, co jest potrzebne.

To jest wskaźnik, który ogłaszany jest w każdym województwie przez wojewodę i w oparciu o ten wskaźnik my możemy ustalić stawkę czynszu, która może być nie wyższa niż 4% tego wskaźnika. I do momentu, kiedy ten wskaźnik był spójny z kosztem budowy jednego metra nie było żadnego problemu. Natomiast przez ostatnie kilka lat zaczyna się to trochę rozjeżdżać, czyli koszty budowy są wyższe, wskaźnik jakby pomału jest podnoszony. Dzisiaj tak jak mówiłam, po ostatnim przetargu 8500 za metr kwadratowy, natomiast wskaźnik jest na poziomie w Stargardzie 3956 zł. Czyli widać, jak duża jest różnica pomiędzy wskaźnikiem, na podstawie którego możemy określić wartość czynszu, a kosztami budowy.

Więc dla mnie myślę, że ważne jest naprawdę bardzo to, że trzeba mieć określoną jakoś politykę, czyli mieć zrobioną analizę, wiedzieć co jest potrzebne i w którym kierunku iść. Po drugie bardzo ważna jest dla mnie współpraca, bo też bez tego absolutnie tego powodzenia nie jesteśmy w stanie osiągnąć. No i trzecie to myślę, że chyba chęci, bo tak jak tutaj wspominaliśmy przy tej liczbie różnych rozwiązań, przepisów, procedur, no trzeba mieć dużo chęci do tego, żeby przez to wszystko przebrnąć I spróbować przy wykorzystaniu tego, co dzisiaj jest, spróbować realizować te przedsięwzięcia takie inwestycyjne, mieszkaniowe. Agata Kmieć-Łuciuk, prezeska Stargardzkiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Bardzo dziękuję za to spotkanie. Dziękuję serdecznie. A Wam dziękuję za wysłuchanie tej rozmowy. Wiem, że nie tylko w Stargardzie dzieją się rzeczy nadzwyczajne, nadzwyczajne na tle kraju. Są gminy, są samorządy, które potrafią działać mądrze, skutecznie i w porozumieniu z mieszkańcami i z organizacjami pozarządowymi. Może mieszkasz w takiej gminie, może u Ciebie dzieje się coś fantastycznego, coś co działa, co jest polityką publiczną. Realizowaną w sposób właściwy, sensowny, jakkolwiek nudno by to nie brzmiało. Ale w Polsce to wyjątki, a skoro to wyjątki, to z pewnością ciekawe. Napisz do mnie, jeśli w Twojej gminie świadczone są jakieś szczególne usługi dla mieszkańców, w świetny sposób prowadzona jest komunikacja,