Jaki jest naprawdę polski rynek najmu?

W rzeczywistości najemcy w Polsce to bardzo zróżnicowana grupa. Średni wiek respondentów przepytanych na potrzeby naszego raportu to badania to około 37 lat. Wśród najemców z umowami na czas określony przeważają osoby przed 30 rokiem życia. Natomiast w najmie instytucjonalnym są to 30-latkowie i 40-latkowie. Najstarsi najemcy to oczywiście lokatorzy mieszkań komunalnych, którzy średni wiek wynosi około 45 lat. Nie są to tylko single i bezdzietne pary. Zgodnie z powszechnym przekonaniem, mieszkania własnościowe to forma zapewnienia sobie przede wszystkim jakiegoś bezpieczeństwa i stabilizacji. Pomimo, że najem może się kojarzyć z mobilnością i niezależnością, a także tymczasowością, nasze badania obalają ten mit i okazuje się, że jest to kolejny stereotyp.

Raport, który przygotowaliśmy z Polityką Insight dowodzi, że gospodarstwa domowe z dziećmi stanowią największą grupę najemców w Polsce. Wśród najemców z umowami na czas określony to nawet 1 trzecia wszystkich badanych. Ile Polacy są w stanie zapłacić za wynajem mieszkania i czy wolą wynajmować lokum od prywatnych właścicieli, czy od profesjonalnej firmy mającej w swoim portfolio dużą pulę mieszkań? Jak pokazuje nasz raport, dochody osób najmujących od firm są porównywalne z sytuacją finansową osób najmujących od prywatnych właścicieli. Co więcej, nasi najemcy, najemcy instytucjonalni nie są nadmiernie obciążani wydatkami mieszkaniowymi. Na czynsz najmu przeznaczają od 20 do 40% swojego dochodu. Raport, który przygotowaliśmy z polityką Insight pokazuje, że większość, czyli ponad 60% naszych najemców, najemców instytucjonalnych spełnia tę zasadę.

Koszty najmu od firmy wynosi dla nich, tak jak powiedziałam, od 20 do 40% ich budżetu. Co to oznacza? Oznacza to, że najem instytucjonalny jest dla wielu osób opłacalną formą zamieszkania. Preferujemy mieszkania urządzone czy raczej gołe ściany? Jako PFR Nieruchomości przetestowaliśmy obydwa scenariusze. Oddawaliśmy zarówno mieszkania w stanie deweloperskim, jak i te, które zostały urządzone. Myślę, że nie ma jednej złotej zasady. Oczywiście mieszkania, które są samodzielnie wykańczane przez najemców, rzutują na długość wynajmu i są to zazwyczaj zawierane na dłuższy czas. A skoro już jesteśmy przy temacie długości umów najmu, czy ci najemcy zostają w mieszkaniach na wynajem na dłużej? A jeśli tak, to na jak długo?

Raport wskazuje, że aż 15% najemców instytucjonalnych traktuje mieszkanie wynajmowane jako formę docelowego sposobu korzystania z lokalu. To dużo mówi o jakości naszej oferty. Nasze doświadczenia wskazują po pierwsze, że najemcy wiążą się z nami na dłużej, a po drugie, że standardowa umowa najmu trwa około 24 miesięcy. Większość tych umów jest przedłużana na kolejne okresy. W naszej pierwszej inwestycji w Poznaniu przy ulicy Saperskiej mamy najemców, którzy mieszkają z nami od samego początku, czyli już niemal 8 lat. No i czy to oznacza, że Polacy zaczęli widzieć w najmie korzyści? No do niedawna większość wolała przeznaczać pieniądze na spłatę kredytu przeznaczonego na kupno własnego M. Nie ma co się oszukiwać, większość badanych na potrzeby naszego raportu deklaruje, że w przyszłości chciałaby być właścicielami mieszkań.

Chęć posiadania własnego mieszkania w Polsce jest bardzo silnie zakorzeniona. Co wpływa na ceny mieszkań? Na ceny mieszkań po pierwsze wpływają dostępność gruntów, po drugie wyższe ceny materiałów budowlanych, a po trzecie wykonawstwa. Moim zdaniem brakuje więc czynników mogących prowadzić do obniżenia cen, a dużo bardziej prawdopodobny jest nadal ich wzrost wraz ze wzrostem inflacji. Zatem coraz więcej ludzi będzie zmuszonych najmować mieszkania. Podobna sytuacja ma miejsce w innych krajach Europy Zachodniej, gdzie możliwość posiadania własnego mieszkania jest przeważnie niższa niż obecnie w Polsce. Najczęstsze powody wyboru najmu to oczywiście to, co powiedziałam, po pierwsze czynnik ekonomiczny, ale także pewien lęk przed zaciągnięciem długoterminowego kredytu hipotecznego.

Część respondentów odpowiedziała, że znalazła po prostu atrakcyjną ofertę, na przykład wynajem od znajomego albo wynajem w lokalizacji, na którą nie mogliby sobie pozwolić w przypadku zakupu mieszkania, a także umożliwia im to po prostu zachowanie płynności finansowej. Jest grupa najemców, którzy także są po prostu mobilni i dlatego preferują najem. A co to oznacza dla najmu instytucjonalnego taka sytuacja? Rynek najmu instytucjonalnego nie jest oczywiście samotną wyspą. W ostatnich latach Polska była w pierwszej trójce spośród krajów Unii Europejskiej w zakresie budowania mieszkań. Te wyniki z jednej strony napływają nas optymizmem, ale z drugiej strony musimy mieć świadomość, że niezależnie od kolejnych rekordów, o których już powiedziałam na początku naszego spotkania,

Cały czas jesteśmy w trakcie zasypywania potężnej luki mieszkaniowej. Dlatego jestem przekonana, że działaniom wspierającym popyt powinny towarzyszyć także działania wspierające podaż. Oczywiście w sytuacji wysokich cen nieruchomości, drogich i słabo dostępnych kredytów, programy wspierające kupujących mieszkania mają rację bytu i przynoszą pozytywny efekt, który obserwujemy po uruchomieniu programu choćby bezpiecznego kredytu 2%. Ale niezależnie od tego w Polsce należy wspierać także podmioty dostarczające nowe inwestycje mieszkaniowe. Co ważne, ta podaż nie może opierać się tylko na ofercie deweloperów, którzy budują dla tych, którzy na te mieszkania stać. Podaż powinna mieć także mocne oparcie w innych segmentach tego rynku, jak na przykład rynek najmu, który może zagospodarować tych, którzy nie mogą być właścicielami mieszkań.

Co dziś jest największym wyzwaniem dla rynku najmu w Polsce? Trochę już pani o tym powiedziała, natomiast chciałabym tak podsumować naszą rozmowę. Budowanie na wynajem, tak jak powiedziałam, to taki sam proces jak budowanie na sprzedaż. Po pierwsze to są te same koszty, te same procedury i decyzje administracyjne. Dlatego nie możemy mówić o jakimś szczególnym stymulowaniu w zakresie rynku najmu. Podlegamy tym samym regulacjom i tym samym ograniczeniom. Z drugiej strony warto podkreślić, że rynek najmu instytucjonalnego nie konkuruje z rynkiem deweloperskim, a w przypadku trudnym do przewidzenia zmian można go wręcz stabilizować. Dziękuję bardzo za rozmowę. Dziękuję bardzo. I zapraszam wszystkich na portal propertynews.pl. Property News Podcast.