Boom na nowe parki handlowe szybko się nie skończy

Property News Podcast. Aneta Wieczorek-Hodyra, PropertyNews.pl. Grzegorz Pękalski z Karuzela Holding. W tym roku i w przyszłym roku Karuzela wraz ze swoim belgijskim partnerem planuje otwarcie sześciu inwestycji, proszę mnie poprawić, jeżeli się mylę, które łącznie stworzą sto sześćdziesiąt tysięcy metrów nowoczesnej powierzchni handlowej. Jak przebiegają prace nad tymi projektami i czy będzie ich więcej? Jasne, to już panią poprawiam. Mianowicie sto sześćdziesiąt tysięcy, ta cyfra to jest ilość metrów kwadratowych, które osiągniemy w ciągu dwóch, trzech lat. W tym roku osiągniemy cyfrę 130 tysięcy metrów kwadratowych. Czyli zdecydowaną większość. Zdecydowaną większą.

To jest 11 projektów w całej Polsce. A ta różnica, te kolejne 30 tysięcy, to są zarówno budowy nowych obiektów, przewidujemy dwie nowe inwestycje, które się rozpoczną na przełomie tego i przyszłego roku, jak również rozbudowie istniejących parków handlowych. A gdzie te nowe inwestycje? Nowe inwestycje w tych miastach, gdzie właściwie na ogół jesteśmy, czyli są to miasta z ilością mieszkańców między 20 a 90 tysięcy. To jest tam, gdzie czujemy się najlepiej, tam, gdzie takich obiektów jeszcze nie ma, albo jeżeli jest handel, bo w wielu większych miastach jest jakieś formule handel, to jest powiedzmy ze starych czasów, czyli formule galerii czy wielopoziomowej, coś, czego klienci powoli odchodzą.

Decyzując się na płaskie obiekty, na parki handlowe, Convenience Center. Będziecie ożywiać ten rynek lokalny? No, robimy to cały czas. Oczywiście w takich małych miastach jesteśmy dobrze postrzegani, bo wiele miast w Polsce boryka się z nowymi elementami urbanistyki. To znaczy? Nie mówimy tylko o handlu, bo my nie realizujemy tego. Oczywiście handel jest głównym naszym celem, ale architektura, zaaranżowanie powierzchni, nowe miejsca dla mieszkańców. Te projekty, ponieważ budujemy w miarę duże projekty, angażują powierzchnie nawet 10 hektarów. Jeżeli powiemy o Białej Podlaskiej, to jest mieście, gdzie otworzyliśmy obiekt w zeszłym roku, to jest aranżacja 10 hektarów poprzemysłowych i łącznie prawie 30 tysięcy metrów powierzchni handlowej.

To w skali tego miasteczka i okolic powiatu to jest znacząca ilość. I realizujemy nie tylko plan handlowy, oczywiście ułatwiając ludziom robienie zakupów, ale również architektoniczny. To musi być zaaranżowane właściwie. To miejsce ludzie muszą polubić, muszą tam przyjeżdżać, muszą czuć się dobrze, a kupowanie jest konsekwencją tych poprzednich emocji. A dla Kowalskiego, no jednak kluczowe są te teraz zakupy blisko i w dużej ilości. Albo inaczej, w takiej zróżnicowanej, pełnej ofercie. Jasne, to jest tradycyjne pytanie, co jest najważniejsze w samochodzie, koła czy silnik? Powiedziałbym, że jest wiele elementów, które są ważne dla całości i może my jako deweloper, oczywiście dla nas ważny jest ten handel, bo handel generuje obroty, obroty generują czynsz i mamy wtedy pieniądze, żeby oddawać bankom, które nas finansują.

Możliwości duże. To jeszcze jest trochę miejsca na to, żeby budować kolejne obiekty. Jeszcze mamy parę ładnych lat na realizację. Ile lat jeszcze może rozwijać się sektor parków handlowych? Bo tak jak pan powiedział, miejsca jest dużo, oczekiwania klientów też są dosyć spore i tych parków handlowych po prostu potrzeba więcej. Możemy wskazać taki, nie wiem, deadline, kiedy być może będzie już trochę za dużo. Tak, to jest bardzo proste pytanie. Starczy, że Pani mi powie jak się będzie rozwijała sztuczna inteligencja, jak się będzie rozwijał handel internetowy w Polsce, jak się będzie rozwiniał rynek pracy w Polsce, jak się będzie rozwijał produkt krajowy i wtedy ja Pani powiem ile jeszcze czasu nam zostało z parkami handlowymi.

Absolutnie. Parki handlowe myślę, że jak każda część gospodarki jest jej częścią i nie rozwija się niezależnie, to nie jest rynek sam w sobie. On jest w kontekście do sklepów, w kontekście do klientów, w kontekście do innych sposobów robienia zakupów. A kiedy będzie nasycenie? Jak w większości przypadków o nasyceniu dowiadujemy się wtedy, kiedy następuje przesycenie. Bo nie wiemy, gdzie jest granica w większości branż, zaczynając od siebie, gdzie są nasze granice, a kończąc na, tu z mojego podwórka, parkach handlowych. Dowiemy się o tym dopiero, kiedy nastąpi przesycenie. A czy uważa pan, że niezależnie od tego, czy mówimy o przesyceniu, czy nasyceniu, że parki handlowe właśnie wpadną w tą samą pułapkę, co centra handlowe, że po prostu w tym momencie nie ma pomysłu na nie, że klienci są już

Przyzwyczajeni do tego, co oferuje centrum handlowe, bo już pojawiły się takie głosy, że no parki handlowe powoli, może warto byłoby otwierać je trochę wolniej, w trochę bardziej wyszukanych miejscach. Tak, na to nie mamy wpływu, bo na szczęście to reguluje rynek, a nie poszczególni deweloperzy. Póki co nie ma takiej tendencji, żeby ten rynek spowalniać. Co do historycznej sytuacji, jeżeli mówimy o galeriach handlowych, odpowiem jak prawnicy, trudno powiedzieć. Jeżeli mówimy o sytuacji Centrum Handlowego Arkadia, czyli jednego z wiodących centrów handlowego w Polsce. Kiedy uczestniczyłem w jego realizacji, to średni czynsz był na poziomie 24-25 euro.

Dzisiaj ten czynsz w niektórych lokalach osiąga ponad 100 euro. Więc można zadać sobie pytanie, to znaczy, że to centrum jest w regresji, że ma kłopoty, czy że nie ma kłopotów? A jakie jest pana zdanie? Moje zdanie jest takie, że jeszcze wiele, wiele lat Prosperity przed tym obiektem, ale oczywiście możemy wybrać inne obiekty. Jeżeli pani zobaczy mniejsze ośrodki zwłaszcza, gdzie projekty Galerii handlowych nie do końca były przemyślane, to może nie to słowo, nie tyle przemyślane, co od początku miały jakieś wyzwania przed sobą, z racji czy komunikacji, czy wielopoziomowości, czy innych. To te obiekty bez wątpienia tracą.

Powiedzmy, takim parametrem, który możemy rzeczywiście używać, to są stopy kapitalizacji, czyli przy jakich stopach kapitalizacji kiedyś się handlowało takimi obiektami, a przy jakich stopach dzisiaj się handluje. I bez wątpienia ten rynek spowalnia. Te obiekty są dzisiaj tańsze relatywnie. Natomiast to nie następuje z dnia na dzień. To jest proces. Nigdy coś się nie kończy z dnia na dzień. Proszę zobaczyć, tu siedzimy w budynku Atrium Plaza. Obok budynek wybudowany, biurowy, jeszcze za naszego życia. Już go w tej chwili nie ma. Czyli czy ten budynek podupadł? To, co tam się stanie, jest kontynuacją tego, co było i kontynuacją tego, co będzie w przyszłości.

I tak samo będzie z centrami handlowymi. Szykujecie państwo spore inwestycje, sporo nowych inwestycji, przebudów. A jakie chcecie mieć udziały w rynku w ciągu najbliższych lat? Chcecie je mocno powiększyć czy raczej pozostawić na aktualnym poziomie? Celem naszym nie jest specjalnie zwiększanie czy zmniejszanie tego procentu, dlatego że nasze powiększanie części rynku nie oznacza zmniejszanie kogoś innemu. Tu nie ma wyrywania sobie tych metrów kwadratowych. Jeżeli mówimy o obiektach powyżej 5 tysięcy metrów kwadratowych, bo wszystkie nasze obiekty są takie, to dzisiaj w Polsce ich jest około 250. Nasza część rynku to jest 5%.