Mentionsy

Głosem eksperta.

Co zrobić, żeby okazja nie przeszła nam sprzed nosa?

To pytanie do dzisiejszych ekspertek.

W poprzednim odcinku rozmawialiśmy o tym, że sprzedaż mieszkania możliwa jest tylko u notariusza.

i tego, co zrobią na etapie umowy przyrzeczonej, umowy właściwej, co się musi zadziać, co się musi spełnić, żeby zawarcie tej umowy właściwej było możliwe, ale też jakieś przedstawienie, myślę, że to będziemy mogli przejść potem dalej do tych elementów umowy przedwstępnej, też przedstawienie przedmiotu umowy i pewnych elementów tej transakcji, które są kluczowe, żeby mogła ona dojść do skutku.

Czyli tutaj przedstawiamy takie ramy, co się wydarzy, kiedy spełnimy pewne warunki.

niewielką, ale jednak gwarancję zawarcia tej umowy w przyszłości, bo na przykład sprzedający nie dysponują o zaświadczeniu z Urzędu Skarbowego, które to zaświadczenie muszą okazać notariuszowej przy zbyciu nieruchomości na przykład nabytej w drodze spadku, czy darowizny po 2007 roku, czy na przykład nie ma dokumentów geodezyjnych, czy czekamy na podział działki, nie mamy na przykład wypisów z rejestru gruntów, czy czekamy wręcz na decyzję podziałową, czy na warunki zabudowy, to mówimy tutaj o nieruchomościach gruntowych.

Czyli jak Państwo gdzieś widzą ogłoszenie sprzedam nieruchomość, to nie zawsze oznacza sprzedam mieszkanie, sprzedam budynek, tylko czasem może to być grunt.

To znaczy tak, na pewno musimy sobie określić w ogóle jakiego rodzaju będzie ta umowa przyrzeczona, bo niekoniecznie musimy mówić o sprzedaży, prawda?

Ale najczęściej u notariusza, to co tutaj też Państwo zauważyli w poprzednim podcaście, spotykamy się z przenoszeniem własności nieruchomości, no bo tego nie unikniemy, tak?

obecność notariusza jest tutaj po prostu konieczna, dlatego może skupmy się na tych umowach sprzedaży, to wtedy na pewno musimy sobie określić strony, czyli kto kupuje, kto sprzedaje daną nieruchomość, co jest przedmiotem tej umowy, czyli to, co też pan już redaktor powiedział, jakiego rodzaju nieruchomość, czy jest to...

Tu możemy mówić o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, to jak mamy mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej, to często jest to właśnie tego typu przedmiot umowy.

Określamy również cenę, za którą zamierzamy sprzedać ten przedmiot umowy i warunki, terminy, które tak jak powiedziałam muszą się spełnić do zawarcia umowy przyrzeczonej, a także moment wydania nieruchomości w posiadanie tego nabywcy.

Wydaje mi się, że powszechną praktyką, w zasadzie bardzo rzadko się spotykam z innym przypadkiem, jest też określenie, kiedy umowa przyrzeczona powinna być zawarta.

To nie jest element konieczny, natomiast przyjęte jest też dla jakiegoś takiego porządku ładu, żeby jednak ten termin do zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej wskazywać, żeby strony też miały świadomość, do kiedy one są związane tą umową przedwstępną i kiedy się powinny spodziewać, że to faktycznie się zakończy ten proces.

Dlatego umowa przedwstępna jest, myślę nawet o wiele bardziej, jest trudniejsza do sporządzenia niż umowa ostateczna, bo to umowa przedwstępna generuje tak naprawdę nam zapisy umowy ostatecznej.

Czyli nie jest tak, że jak sprzedawca zauważy cenę podskoczyły, to w ogóle nie ma sensu, ja chcę wypowiedzieć tę umowę, no to po to jest ta umowa, żeby już nie dało się tego zrobić.

No nie jest tak łatwo potem zmienić treść tej umowy, dlatego musi to być przemyślane i warto, żeby rzeczywiście było to u notariusza sporządzane.

bo wtedy my zwracamy uwagę na wiele elementów, które gdzieś umykają, jeśli strony sobie sporządzają umowę w zwykłej formie pisemnej, bo taką też mają możliwość.

No właśnie, bo dzisiaj spotykamy się, są Panie notariuszkami, ale taką umowę, jak Pani sama wskazała, mogę po prostu zawrzeć z jakimś potencjalnym kupującym czy sprzedawcą, określić te warunki, no i też jest to umowa ważna.

Albo zawarły umowę przedstępną sprzedaży na przykład tylko na lokal mieszkalny, ale umknęło to, że jest udział w garażu.

Rzadko kiedy dbają o to, żeby mieć wypis z rejestru gruntu, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli na przykład zaświadczenie o lasach.

No innego rodzaju problemy są na przykład brak sprawdzenia księgi wieczystej.

Dla nas jest to oczywiste, że my tę księgę wieczystą sprawdzamy, wszystkie wpisy.

Księga wieczysta każda ma cztery działy, w każdym dziale mogą być jakieś niespodzianki i pytanie, czy osoba, która może niedokładnie

Myślę, że ta główna rola notariusza to jest rola takiej osoby, która jest zawodowo przygotowana do tego, żeby wyłapać wszystkie takie zakręty i zamęty, z którymi strony się mogą spotkać na etapie umawiania się co do tego, jaką umowę chciałyby tutaj zawrzeć.

weryfikujemy, czy w ogóle to, co one sobie zamierzyły, jest możliwe do spełnienia, bo niestety mamy też takie przepisy, które w pewnych momentach niektórym osobom uniemożliwiają zakup danej nieruchomości.

Mamy też możliwość właśnie poprzez sporządzenie aktu notarialnego dodania tej umowie przedwstępnej dodatkowych skutków.

Silniejsze zobowiązanie niż tylko takie zobowiązanie z umowy sporządzonej w formie zwykłej pisemnej.

że w przypadku konfliktu między nimi i takiego bezzasadnego uchylania się przez którąkolwiek ze strony od zawarcia umowy przyrzeczonej, czy na przykład to, co pan redaktor tu powiedział, sprzedający nagle doszedł do wniosku, że jednak mu się nie opłaca sprzedawać tej nieruchomości i on w sumie to by nie chciał, no to niestety tutaj się trzeba liczyć z tym, że...

oświadczenie tej strony, która nam tutaj do umowy przyjść nie chce i w ten sposób już z pominięciem tej strony, która się uchyla od zawarcia umowy przyrzeczonej jest możliwość przeniesienia własności nieruchomości.

To zadatek jest to, tak jak już wspomniałyśmy z panią notariusz, takie dodatkowe zastrzeżenie umowne, które z jednej strony wzmacnia umowę, ale z drugiej strony jest to też taka instytucja, na którą właśnie to notariusze zwrócą uwagę i wyjaśnią stroną różnicę.

Też uważam, że ukrywanie pod tą instytucją zadatku zapłaty pełnej ceny może być kłopotliwe, zwłaszcza w świetle tego, co tu pani notariusz powiedziała, jak dojdzie do okoliczności, kiedy ten sprzedający musi oddać dwa razy tyle.

te powody, które obciążają sprzedającego, z powodu którego nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wszystkie w Warszawie muszę sprawdzić, zanim będę mógł powiedzieć drugiej stronie, nie udało się, czy jak to wygląda?

Jeżeli jest to spowodowane jakąś obiektywną przesłanką, czyli właśnie na przykład...

uzyskanie kredytu bankowego, bo w tym momencie nie stać mnie na zakup tego mieszkania, które sobie upatrzyłam, czekam na kredyt, to wtedy mniej więcej jestem w stanie w banku kredytującym ustalić ile bank potrzebuje czasu, żeby tę procedurę kredytową przeprowadzić i mniej więcej wiem na jaki czas się umówić z tym moim sprzedającym to mieszkanie, które mnie interesuje.

do kiedy powinniśmy się spotkać, żeby tę umowę podpisać.

Czasami, jeżeli chodzi tutaj o takie okoliczności, o których pani notariusz wspomniała, czyli na przykład kupujemy sobie działkę z domem, ta działka jest elementem jakiejś większej nieruchomości, musimy sobie najpierw tę nieruchomość podzielić, no to też czekamy na podział działki, czekamy na dokumenty geodezyjne, które będą konieczne, żeby faktycznie ta nasza nowa działka powstała.

I też w jakiś sposób jesteśmy mniej więcej w stanie określić, ile taka procedura trwa.

Natomiast czasami są to okoliczności, które są spowodowane wyłącznie wolą stron, tak?

W tym momencie jeszcze nie chcemy jej kupować, ale chcemy mieć pewność, że druga strona nie sprzedaje nikomu innemu za inną cenę.

Myślę, że też jakoś rozsądnie wtedy do tego tematu podchodzą, bo wiadomo, że też to, co Państwo tu wspomnieli, no ceny się zmieniają, warunki się zmieniają, więc też trzeba mieć na uwadze, że zawieranie umów przedwstępnych na bardzo długi czas może spowodować, że te warunki zawarcia staną się mniej korzystne niż były na etapie umowy przedwstępnej, więc to myślę, że to należy do tego podejść też racjonalnie.

Stawki wynagrodzenia notariusza, czyli potocznie taksy notarialnej, są uregulowane w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i uzależnione są od wartości przedmiotu.

Zawsze, przynajmniej ja mam taką praktykę, koszty są znane stronie przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży,

i nie jest to jakaś tam niespodzianka czy zaskoczenie.

Myślę, że dużo osób uzależnia też faktycznie zawarcie umowy przedwstępnej i formę zawarcia umowy przedwstępnej od kosztów, więc proszę się nie bać, należy się skontaktować z notariuszem, podać wartość nieruchomości i myślę, że wtedy notariusz Państwu wyliczy, jakie są te spodziewane koszty.

Często jednak takiego wpisu sobie życzą i my przez specjalny system

Ona ma tylko nam pomóc o tyle, że jeżeli by się powtarzały w jakiś sposób te numery, no to ta cyfra kontrolna chyba daje po prostu więcej możliwości.

Jest tyle nieruchomości, bo to co można jeszcze wspomnieć, to że ten właściwy numer księgi wieczystej składa się z ośmiu cyfr.

No i jesteśmy już zalogowani i tutaj widzę kilka zakładek, okładka, dział pierwszy O, dział pierwszy SP, dział drugi, trzeci, czwarty.

Jeżeli chodzi o dział pierwszy SP, to jest spis praw.

Czyli jeśli właścicielowi tej nieruchomości przysługują jakieś prawa, to w tym dziale pierwszym SP będą znajdowały się wpisy.

Najczęstszy, taki typowy przykład wpisu w dziale pierwszym SP, to są służebności gruntowe, polegające na prawie przechodu i przejazdu przez inną nieruchomość, przysługujące właścicielowi tej nieruchomości.

dotyczące egzekucji komorniczej, wpisy dotyczące obciążania nieruchomości prawem przechodu i przejazdu, czyli takie lustrzane odbicie tego działu pierwszego SP.

I w dziale trzecim jeszcze możemy ujawnić wpis sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej.

I nagle się okazuje, że właściciel tej nieruchomości się zmienił, co oznacza, że ten nasz sprzedający nie uszanował naszej umowy przedwstępnej, zawarł z kimś innym umowę przyrzeczoną.

To prawda, nie chciałam takiego smutnego przykładu tutaj powoływać, chociaż nie wiem, czy ten nieuczciwy sprzedawca jest bardziej wesoły, może nie.

W każdym razie mamy wtedy tę możliwość skorzystania z tego roszczenia w ten sposób, że ono przekształciło nasze roszczenie z umowy przedwstępnej ze skutecznego wobec tylko jednego naszego sprzedającego na skuteczne wobec każdoczesnego właściciela danej nieruchomości.

Czyli każdy, kto kupił nieruchomość, a sprawdzając Księgę Wieczystą widział, że w Księdze Wieczystej jest wpisane roszczenie na naszą rzecz, musi liczyć się z tym, że osoba uprawniona z tytułu tego roszczenia może od niego dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej jak z tamtym poprzednim sprzedającym.

Głosem eksperta.