Mentionsy

Mówi Aneta Kułakowska, radczyni prawna, blogerka, podcasterka i twórczyni produktów cyfrowych.

Dziś porozmawiamy o temacie, który wielu członków zarządu i wspólników całkowicie zaskakuje.

Zanim przejdziemy do takiej bardziej skomplikowanej kwestii, porządkujmy podstawy.

Czyli sprawdzam ten miejscowy plan, bo to daje rozwiązanie zero-jedynkowe.

Pierwszym takim ograniczeniem jest fakt, że Skarb Państwa reprezentowany przez Krajowo Środek Wsparcia Rolnictwa ma prawo pierwokupu udziału w spółkach kapitałowych, czyli też w spółkach z o.o., która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 hektarów.

Natomiast drugi przypadek jest jeszcze bardziej zaskakujący, ponieważ znów Skarb Państwa reprezentowany przez KOWR ma prawo pierwokupu udziałów w spółce, która sama nie ma tych nieruchomości rolnych o tej powierzchni, o której wspomniałam, ale jest spółką dominującą, która ma udziały w spółce.

KOWR może nabyć te udziały w momencie, kiedy ich obecny, kolokwialnie mówiąc, właściciel nosi się z zamiarem ich sprzedaży.

I tutaj procedura zwykle jest taka, że wspólnik, który zamierza udziały sprzedać i już porozumiał się z jakimś kupującym, zawiera z kupującym warunkową umowę sprzedaży.

Czyli w takiej umowie jest napisane, że do sprzedaży dochodzi warunkowo, pod warunkiem, że KOWRI nie wykona swojego prawa pierwokupu.

Następnie kupujący i sprzedający powinni zawiadomić o takiej umowie spółkę, której udziały zamierzają sprzedać i ta spółka powinna zawiadomić Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa o tej umowie warunkowej, jednocześnie przekazując pakiet dokumentów, który jest wymieniony w ustawie.

I KOWR następnie ma dwa miesiące na wykonanie swojego prawa.

Natomiast jeśli KOWR nie wykona swojego prawa, no to sprzedający i kupujący zawierają umowę rozporządzającą, czyli na podstawie której dochodzi faktycznie do sprzedaży.

I jeśli dochodzi do przeniesienia udziałów właśnie na podstawie innej umowy niż sprzedaż, to kowrowi przysługuje prawo nabycia, tak zwa.

Z jednej strony nabywca im wita się z gąb, z którą udziały już nabył, a tu nagle wkracza kowri i mu je zabiera.

A jeśli KOWR nie wykona swojego uprawnienia, no to oczywiście nabywca zostaje z udziałami.

To przede wszystkim mamy ten próg powierzchniowy nieruchomości, czyli uprawnienia kowr przy zbywaniu udziałów wpadzą dopiero jeśli spółka albo jej spółka córka mają nieruchomości rolne o powierzchni 5 hektarów.

To często jest dość duży próg dla spółek małych na przykład, więc często nawet jeśli spółki mają te nieruchomości, mają je o mniejszej powierzchni, no to uprawnienia kowru nie mają zastosowań.

Wnioskować o zmianę miejscowego planu, bo są specjalne procedury do tego przeznaczone.

Jasne, to ja bym rekomendowała jeszcze zanim kupujący i sprzedający zawrą umowę warunkową sprzedaży udziałów, o której już wspominałyśmy, rekomendowałabym zebranie dokumentów, które są potrzebne do zawiadomienia Teowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

To warto zadbać o to jeszcze przed zawarciem warunkowej.

Tym bardziej, że z przepisów nie wynika konkretny termin dzienny na zawiadomienie KOWR-u.

Więc znowu, jeśli mamy jakieś nieuporządkowane sprawy nieruchomościowe, to to jest moment, w którym one wyjdą.

Tak i to jest dobry moment, żeby to uporządkować.

I oświadczenie zarządu o wysokości zobowiązań warunkowych, czyli znowu praca dla księgowych, którzy ustalą wysokość tych zobowiązań warunkowych.

Czyli jeśli spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, ale oddała je w najem, w dzierżawę, w użytkowanie czy w służebność innemu podmiotowi, to musi zebrać umowy, na podstawie których tego dokonała.

Zarząd jej poświadcza za zgodność i one są przekazywane do KOWR-u.

Więc warto te dokumenty zebrać w pierwszej kolejności i potem, jak już mamy zawartą warunkową umowę sprzedaży udziału, to pakujemy te dokumenty razem z wypisem takiej umowy i wysyłamy do KOWR-u.

I to, co jest istotne, to żeby faktycznie się przyłożyć do tego zawiadomienia, ponieważ termin dwumiesięczny KOWR-u na wykonanie uprawnienia biegnie od skutecznego zawiadomienia, czyli kompletnego.

Tak, że często spółki wysyłają te dokumenty, zawiadamiają KOWR, ale tam nie ma całego kompletu wymaganych, żeby to ocenić i w tym jest największy problem.

Tak, żeby nie zostawiać żadnych kwestii, które mają, ma się kowr domyślić, co tam jest, jaki jest stan faktyczny, żeby nie było wątpliwości.

I to też warto mieć z tego świadomość, bo KOWR ma dwa miesiące od skutecznego zawiadomienia na wykonanie swoich uprawnień, ale KOWR z założenia odzywa się tylko wtedy, jeśli to uprawnienie wykona, więc...

Zakładamy, bo tu założyłyśmy, że ten komplet dokumentów tak super przygotowany poszedł do KOWR.

Czy KOW upomni się o ten dokument?

Czy my jesteśmy w takiej sytuacji, że KOW się nie odzywa, nie prosi o uzupełnienie braków, nie mamy odpowiedzi, a na przykład dowiadujemy się, że poszły dokumenty, ale to nie jest komplet, który powinien być taki zgodnie z wymogami ustawy.

Jasne, to znowu w taktyce nie miałam takiej sytuacji, natomiast zakładam, że KOWRY będzie się upominał, no bo jest to organ administracji i z przepisów o administracji wynika, że powinien.

Nieważna jest wtedy, kiedy pominiemy KOWR w prawie pierwokupu, czyli od razu przeniesiemy udziały bez tej umowy warunkowej.

Jak nieważne jest zbycie na innej podstawie, kiedy KOWR miał prawo na bycie, a nie został o tym powiadomiony.

No dobrze, ale to jest tak, że kowr raczej nie śledzi wszystkich pisów na przykład w KRS-ie i nie patrzy co tam się zadziało.

Jakąś karną odpowiedzialność, bo te członkowie zarządu chyba boją się najbardziej.

Tak, to członkowie zarządu zgodnie z ustawą ponoszą odpowiedzialność za złożenie fałszywego oświadczenia o wysokości tych zobowiązań warunkowych, które trzeba do KOWR-u zgłosić i to wynika wprost z ustawy.

I bardziej skomplikowane.

No i tutaj to zawiadomienie KOWR-u, zebranie dokumentów, wstrzymuje bardziej zmrożony proces.

Kasiu, chciałabym mówić jeszcze jedną rzecz, która budzi naprawdę duże emocje i ciekawość, bo przejrzałam dane KOWR, które przesłałaś, dotyczące tego, jak często KOWR w ogóle faktycznie korzysta ze swoich uprawnień, no i wyniki są bardzo interesujące.

Czy tak jest, że KOWR bardzo rzadko korzysta ze swojego prawa?

To faktycznie ze sprawozdań KOWR-u, które są publikowane za każdy rok jego działalności, wynika, że stosunkowo rzadko korzystają z tych swoich uprawnień.

Natomiast w przypadku prawa nabycia, no to KOWR nie skorzystał z niego od 2020 roku ani razu.

Natomiast chciałabym przestrzec przed takim myśleniem, skoro KOWR nie wykonuje tych swoich uprawnień, no to w ogóle go nie zawiadamiajmy, no bo i tak by nie skorzystał.

I drugi wniosek jest taki, że nigdy nie wiemy, czy w naszym przypadku KOWR jednak nie skorzysta z tych uprawnień.

Dlatego, że też KOWR nie publikuje publicznie uzasadnień swoich decyzji.

Ja bym powiedziała, że to pozorny komfort, no bo znowu też nie wiemy, czy w przypadku naszej darowizny akurat KOWR wykona to uprawnienie czy nie, a musimy dać mu szansę wykonania go, więc to jest jedna rzecz.

Modelu umowy tylko ze względu na te upodobania kowru, no to znowu to nie tędy droga, bo umowa sprzedaży i darowizny to są dwie różne umowy, mają różne konsekwencje podatkowe, także wybór rodzaju umowy musi być rozpatrywany przez spółki w szerszym kontekście niż tylko w świetle praktyk kowru.

Po drugie, zachęcam do profesjonalnego wsparcia przy transakcjach zbywania udziałów, zarówno prawników, którzy się specjalizują w transakcjach typowo spółkowych, ale też tych od nieruchomości.

Do usłyszenia mówiła Aneta Kułakowska, a montaż i publikacje jak zawsze ogarnęła Agnieszka Kułakowska.